매물 늘어도 거래 위축⋯부동산 세제 대수술 예고에 시장 영향 촉각

실거주 중심 과세 강화 예고
시장선 “매물 잠김 가능성” 제기
거래 위축ㆍ전ㆍ월세 전가 우려도

▲서울 시내 아파트 전경. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

정부가 취득세·보유세·양도소득세를 아우르는 주택 세제 전면 개편을 검토하면서 부동산 시장이 촉각을 곤두세우고 있다. 실거주 중심 과세 원칙이 강화될 경우 다주택자와 투자 목적 보유자의 세 부담은 커지고 실수요자 중심 시장 재편은 가속화될 것으로 예상된다. 다만 세 부담 확대가 거래 위축으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.

9일 관계 당국에 따르면 정부는 주택 취득부터 보유·양도에 이르기까지 납세자의 총 세 부담을 기준으로 전체 과세 체계를 재설계하는 방안을 검토 중이다. 특정 세목을 개별적으로 조정하는 방식이 아니라 취득세와 재산세·종합부동산세, 양도소득세를 연계해 전체 세 부담 구조를 손질하겠다는 취지다.

이재명 대통령도 전날 취임 1주년 기자회견에서 “세제·금융·규제·공급을 조만간 한꺼번에 정리하려 한다”며 “세제 문제는 7월이 돼야 가능할 것”이라고 밝혔다. 이어 “우리나라의 보유세가 대체로 낮다”면서 “(집주인들이) 투기용으로 가진 것을 내놓으면 엄청난 공급 여력이 있을 것”이라고 말했다.

시장에서는 이번 개편의 핵심을 ‘실거주 중심 과세 강화’로 보고 있다. 양도세 분야에서는 장기보유특별공제 개편이 유력하게 거론된다. 현재 1가구 1주택자는 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩 총 80%의 공제를 받을 수 있지만 정부는 단순 보유에 따른 혜택을 줄이고 실제 거주 기간에 따른 공제 비중을 높이는 방안을 검토하고 있다.

보유세 역시 개편 대상이다. 재산세와 종부세 과세표준 구간 조정, 공정시장가액비율 상향 등이 논의되고 있다. 공정시장가액비율이 올라가면 세율을 건드리지 않더라도 과세표준이 커져 사실상 세 부담이 늘어나는 효과가 발생한다. 정부는 이를 통해 다주택자의 보유 부담을 높여 매물 출회를 유도하겠다는 구상이다.

다만 보유세 강화가 곧바로 거래 활성화로 이어질 것이라고 단정하기는 어렵다는 지적도 나온다. 매도 압력이 커져 매물은 늘어날 수 있지만 대출 규제와 경기 불확실성 등으로 수요자들의 관망세가 짙어지면서 거래는 오히려 위축될 수 있다는 것이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “보유세 강화만 놓고 보면 일부 매물 출회 가능성은 있지만 양도세 부담까지 함께 커질 경우 다주택자들은 매도보다 보유를 선택할 가능성이 높다”고 말했다. 이어 “양도세 부담이 보유세 증가분보다 크게 체감되면 거래를 미루는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타날 수 있다”며 “결국 거래량 감소로 이어질 가능성도 배제할 수 없다”고 우려했다.

보유세 인상이 전ㆍ월세 시장에 부담을 전가할 수 있다는 분석도 나온다. 박 교수는 “늘어난 세 부담을 임대료에 반영하려는 움직임이 나타날 수 있다”며 “세금이 주택 보유 비용으로 인식되면서 전·월세 가격이나 집값 상승 요인으로 작용할 가능성도 있다”고 설명했다.

세제 개편만으로 집값 안정을 기대하기 어렵다는 지적도 제기된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원(본지 자문위원)은 “공정시장가액비율 조정 등을 통해 보유세 부담을 높이는 방안은 경기 침체와 가계 부담이 커진 상황에서 조세 저항을 불러올 가능성이 있다”며 “그동안 각종 규제로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강화된 상황에서 보유세 부담까지 높아질 경우 시장 왜곡이 심화될 수 있다”고 말했다. 이어 “세제 개편은 효과뿐 아니라 부작용까지 함께 고려해야 한다”며 “집값 안정이라는 정책 목표를 달성하려면 세제뿐 아니라 공급 확대 방안도 병행할 필요가 있다”고 덧붙였다.