"이재명 정부 1년, 직전보다 서울 아파트 매매가 2배 올랐다"

매매가 상승률 5.95%→10.25%
강북·노원 등 외곽지 대폭 올라

▲서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울의 아파트 전경. (이투데이DB)

이재명 정부 출범 이후 1년 동안 서울 아파트 매매가격 상승률이 직전 1년과 비교해 2배 가까이 높아진 것으로 나타났다. 규제 다변화의 영향으로 강남권의 상승세는 다소 주춤해진 반면 강북권 등 외곽 중저가 지역을 중심으로 매매가와 전·월세 가격이 동반 상승하며 시장의 부담을 키우고 있다는 분석이 나온다.

4일 이창무 한양대학교 도시공학과 교수가 국토교통부 실거래가 공개자료 및 서울시 토지거래허가 자료를 바탕으로 작성한 '주택시장 현황 분석'에 따르면 이재명 정부 1년(2025년 6월 2일~2026년 5월 25일) 동안 서울시 아파트 매매가격은 10.25% 상승했다. 이는 직전 1년(2024년 6월 3일~2025년 6월 2일)의 상승률인 5.95%와 비교해 약 2배에 달하는 수치다.

임대차 시장의 변동성도 함께 커졌다. 서울시 전체 전셋값 상승률은 직전 1년 2.02%에서 이재명 정부 1년간 9.31%, 월세 상승률은 3.57%에서 8.55%로 확대됐다.

▲이재명 정부 1년 vs 직전 1년 매매·전세·월세 변동률 비교 (자료제공=이창무 한양대 교수 연구실, 국토교통부)

지역별로 보면 강남권과 외곽 지역 간의 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났다. 강남구·강동구·서초구·송파구 등 강남권 4개 구의 매매가격 상승률은 직전 1년 10.79%에서 이재명 정부 1년간 10.60%로 소폭 둔화했다. 반면 강북·노원·도봉·성북구 등 외곽 중저가 지역은 매매와 전·월세 가격이 모두 큰 폭으로 뛰었다. 이들 지역의 아파트 매매가격은 직전 1년 2.33% 상승했지만, 이재명 정부 들어 8.03%로 상승 폭이 커졌다. 특히 전셋값은 직전 1년 1.24%에서 13.36%로 10배 이상 올랐고, 월세 상승률도 2.39%에서 14.14%로 급증했다.

마포·용산·성동 등이 포함된 한강 벨트 지역(광진구·동작구·성동구·마포구)도 매매가격이 직전 1년 7.82%에서 16.59%로 두 배 이상 뛰었다. 전세(2.19%→9.94%)와 월세(2.49%→9.50%) 모두 높은 상승률을 기록했다.

이 교수는 "서울시 전체로 보면 매매가 상승세가 한층 강화된 가운데, 그동안 비교적 안정적이었던 전·월세 시장마저 불안이 초래된 상황"이라며 "강남 지역의 매매가 상승률을 인위적으로 둔화시킨 대가로 풍선효과가 촉발되면서 한강 벨트 아파트 가격이 급등하고 외곽·중저가 지역의 전·월세 급등으로 이어졌다"고 진단했다.

이처럼 매매와 전·월세 가격이 동시에 급등한 강북·노원·도봉·성북구 등 외곽 지역의 실수요자들은 향후 자금 압박이 한층 더 심해질 것으로 전망된다. 한국은행이 연내 기준금리 인상을 예고하고 있어 대출 의존도가 높은 지역을 중심으로 시장 압박이 커질 수 있기 때문이다.

현재 금융권에 따르면 한국은행 금융통화위원회는 지난달 28일 기준금리를 연 2.50%로 동결했지만, 통화정책 방향 의결문에 '기준금리 인상' 가능성을 포함시키며 추가 인상 신호를 보냈다. 금리 상승은 대출 부담을 키워 실수요자의 매수 여력을 낮추고 기존 차주들의 원리금 상환 부담을 가중시키는 요인이다.

최황수 건국대 부동산대학원 교수는 "정부의 부동산 정책 중에서도 시장에 가장 직접적이고 큰 영향을 미치는 변수는 결국 금리"라며 "현재 연 2.50%인 기준금리가 3.0% 수준까지 빠르게 인상된다면 집값은 일정 부분 안정화되는 측면이 있을 것"이라고 전망했다.

다만 최 교수는 금리 인상이 가져올 거래 위축과 양극화 심화에 대해 우려를 표했다. 그는 "대출 비율이 높은 노·도·강 등 외곽 지역뿐만 아니라 한강벨트 지역 역시 매수세가 꺾이며 전반적인 거래 활성화를 기대하기 어려워질 것"이라며 "이러한 서울 지역의 거래 위축 압박은 지방 시장에 훨씬 더 강하게 미쳐 지방 미분양 사태를 더욱 가속하고 부담을 키우는 요인이 될 수 있다"고 말했다.