“제이알 사태 피하자”…차입금 대응 나선 리츠들

신한글로벌액티브, 환헤지 대비 대출 상환 추진
KB스타리츠, 850억원 중 450억원 조기상환
ESR·삼성FN도 리파이낸싱·자산매각 대응 강조

▲여의도 증권가. (게티이미지뱅크)

제이알글로벌리츠 사태 이후 상장 리츠(REITs)들이 차입금과 환헤지 리스크 관리에 속도를 내고 있다. 자율구조조정지원(ARS) 절차에 들어간 제이알글로벌리츠가 환헤지 정산금과 단기차입 만기 부담을 감당하지 못하면서, 유사한 우려를 차단하기 위한 선제 대응에 나선 것이다.

31일 금융투자업계에 따르면 해외 자산을 편입한 상장 리츠들은 최근 차입금 조기상환, 환헤지 롤오버, 리파이낸싱(만기 차입금 재조달), 자산 매각 등을 통해 재무 안정성을 강화한다. 제이알글로벌리츠 사태를 계기로 투자자들의 관심이 배당에서 차입금 만기와 유동성 대응 능력으로 빠르게 이동한 영향이다.

신한글로벌액티브리츠는 환헤지 정산금에 대비해 사용 중인 한도대출을 상환할 계획이다. 신한글로벌액티브리츠는 자(子)리츠를 통해 해외 부동산 펀드에 재간접 구조로 투자한다. 한도대출 200억원 중 대출잔액 190억원을 상환하고, 내년 1월 도래하는 환헤지 만기에 대비해 약 100억~150억원을 정산금으로 사용할 예정이다. 재무구조 개선에 사용하고 남은 자금은 국내 우량 부동산 우선주 투자에 활용할 방침이다.

벨기에 자산에 투자하는 KB스타리츠도 차입금 감축에 나섰다. KB스타리츠는 기존 850억원 규모 대출원금 중 450억원을 조기상환해 차입잔액을 400억원으로 줄일 예정이다. 이에 따라 자기자본 대비 차입금 비율은 기존 32.3%에서 15.2%로 낮아진다. 차입 목적은 벨기에 자산의 재무구조 개선과 리츠 운영자금 확보였으며, 대출금리는 연 4.5% 고정금리다.

벨기에 정부와의 임대차 계약 조기 연장도 추진한다. KB스타리츠는 벨기에 자산의 임대차 계약 만기 연장을 올해 안에 마무리하는 것을 목표로 하고 있다. 다음 달 예정된 벨기에 자산의 환헤지 롤오버도 만기 전 조기 실행해 환정산금 관련 불확실성을 줄이겠다는 방침이다. 이외에도 주가 하락 시 운용사 수수료도 줄어드는 구조로 수수료 체계를 개편한다.

다른 리츠들도 투자자 불안 차단에 나섰다. ESR켄달스퀘어리츠는 올해 유상증자 없이 배당 가이던스를 유지하겠다는 입장이다. 총차입금은 약 1조7000억원 수준이지만, 회사채와 전자단기사채(전단채) 등 시장성 조달 익스포저는 없다는 게 회사 측 설명이다. ESR켄달스퀘어리츠는 현금흐름의 질과 자본 효율성을 높이는 방향으로 1~2개 자산 매각도 검토 중이다.

삼성FN리츠는 담보대출 만기 전 리파이낸싱을 추진한다. 삼성FN리츠는 잠실빌딩 편입 이후 자산 규모가 1조원을 넘어섰으며, 9월에는 4300억원 규모 담보대출 만기가 도래한다.

리츠 업계가 이처럼 차입금 대응을 서두르는 것은 제이알글로벌리츠 사태가 남긴 충격 때문이다. 제이알글로벌리츠는 양호한 임대수익에도 해외 자산과 단일 임차인 의존도가 높았고, 환헤지 노출과 단기차입 만기가 특정 시점에 집중된 구조였다. 여기에 자산 가격 하락이 맞물리면서 현금흐름이 급격히 악화했고 결국 유동성 위기로 번졌다.

시장에서는 금리 방향성이 변수인 상황에서 상장 리츠별 재무 대응 능력에 따라 주가 차별화가 커질 것으로 본다. 한국은행이 최근 금융통화위원회에서 기준금리를 동결했지만, 하반기 물가 흐름에 따라 금리 부담이 다시 커질 가능성도 남아 있어서다. 리츠는 자산 매입과 운용 과정에서 차입 의존도가 높은 만큼 금리 상승 시 조달비용 증가 압박을 받는다.

김선미 신한투자증권 연구원은 “리츠들의 선제적 자금조달 및 자금관리로 제이알글로벌리츠로 인한 업계 불확실성은 점차 완화될 것으로 예상된다”며 “다만 하반기 금리 인상 가능성을 고려하면 1분기 대비 약한 주가 흐름은 불가피할 수 있다”고 말했다.

이어 “해외 자산 리츠는 상대적 약세에도 자산 가격 변동에 따른 캐시트랩(자금 동결) 리스크를 고려하면 투자 매력이 제한적”이라며 “국내 자산에 투자하는 리츠와 운용사·스폰서 역량이 뒷받침되는 리츠는 선별적 접근이 가능하다”고 말했다.