강남 집값 급등세 멈췄지만⋯전세 뛰고 공급 확대 '깜깜' [국민주권정부 1년]

6·27 대출 규제·10·15 토허 확대 등 대책
다주택자 압박으로 강남권 매물 확대 성과
출범 1년간 서울 평균 전셋값 8.66% 급등

▲이재명 대통령이 20일 청와대에서 열린 국무회의 겸 비상경제점검회의에서 발언하고 있다. (사진제공=연합뉴스)

이재명 정부는 출범 이후 가파르게 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 대출 규제를 강화하고 다주택자 압박을 통해 매물 확대를 유도했다. 토지거래허가구역도 확대 지정하며 실거주 중심의 거래 체계를 강화했다. 이 같은 규제 영향으로 강남 등 서울 핵심 지역의 집값 상승세가 한때 둔화하거나 일부 지역에서는 하락 전환하는 모습도 나타났다. 다만 전셋값 상승에 따른 임차 시장 불안이 커졌고, 집값 안정을 위한 근본 해법으로 꼽히는 공급 확대 역시 가시적인 성과를 내지 못했다는 평가가 나온다.

20일 정부와 업계에 따르면 이재명 정부는 출범 이후 약 1년 동안 세 차례에 걸쳐 굵직한 부동산 대책을 발표했다. 대표적으로 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 ‘6·27 대책’과 임기 내 착공 기준 135만 가구 공급 계획을 담은 ‘9·7 공급대책’이 있다. 이후에도 정부는 ‘10·15 대책’을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역과 조정대상지역, 투기과열지구로 동시에 묶으며 실거주 의무를 강화했다.

예상보다 강도 높은 규제에 서울 집값은 단기적으로 안정되는 듯한 흐름을 보였다. 그러나 상승세를 장기적으로 억제하기에는 한계가 있었다. 이에 이 대통령은 올해 1월부터 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 부동산 시장 관련 메시지를 직접 내기 시작했다. 특히 이전 정부에서 미뤄졌던 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 공식화하며 시장에 매물 출회를 압박했다. 이후 세 부담이 큰 강남권을 중심으로 급매물이 늘어나며 강남 3구 집값 상승세가 일시적으로 꺾이는 효과도 나타났다. 마포·용산·성동 등 한강 벨트 주요 지역 역시 지난해와 비교하면 상승 속도가 다소 둔화한 흐름을 보였다.

다만 이 같은 효과 역시 오래가지 못했다는 지적이 나온다. 이달 10일부터 다주택자 양도세 중과가 본격 시행되자 시장에서는 다시 매물 잠김 현상이 나타났고 서울 집값도 재차 상승 흐름을 타는 모양새다. 강남 3구 가운데 마지막까지 약세를 이어가던 강남구마저 지난주 상승 전환하면서 현재 서울 전역이 오름세를 나타내고 있다.

실거주 중심으로 정책을 설계하는 과정에서 임차 시장 불안이 커졌다는 지적도 제기된다. 정부 출범 직후인 지난해 6월부터 올해 5월 11일까지 서울 평균 전셋값은 8.66% 상승했다. 이는 직전 1년 상승률(1.96%)의 약 4.4배 수준이다.

집값 상승을 근본적으로 억제하기 위한 공급 확대 정책 역시 아직 뚜렷한 성과를 내지 못하고 있다는 평가다. 정부는 올해 1월 발표한 ‘1·29 공급대책’을 통해 서울 용산국제업무지구 내 1만 가구를 포함해 수도권 핵심 입지에 총 6만 가구를 공급하겠다는 계획을 추가로 내놨다. 그러나 일부 지역에서는 주민 반발 등에 부딪히며 사업 추진 속도가 더딘 상황이다. 올해 1분기 수도권 주택 인허가 물량 또한 전년 동기 대비 26.3% 감소해 향후 착공 물량 감소 우려도 커지고 있다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “과거 정부들이 집값이 오르면 세금이나 신도시 공급만 반복적으로 언급했던 것과 달리, 이번 정부는 금융 규제 이후 곧바로 공급 확대 방안을 함께 내놓으면서 정책 대응 속도는 상대적으로 빨랐다”고 평가하면서도 “정부가 3기 신도시와 공공 부지 개발 등을 통해 공급 확대를 추진했지만 결국 주택 공급의 큰 축은 민간인데 민간 공급 활성화는 상대적으로 미흡했다”고 말했다. 이어 “공공 중심 공급 정책만으로는 한계가 있는 만큼 민간의 대규모 공급이 원활하게 이뤄질 수 있도록 제도 개선이 병행됐다면 더 효과적이었을 것”고 덧붙였다.