하나증권, 콜옵션 행사해 사옥 재매입…페블스톤운용은 투자로 웃었다

페블스톤 하나증권 사옥 우협 지위 무산
리츠 청산·특별배당 수혜
지분 투자로 ‘이중 수익’

▲여의도 하나증권 사옥 전경 (코람코자산신탁)

하나증권빌딩 매각을 둘러싼 거래 구조가 뒤바뀌면서 우선협상대상자였던 페블스톤자산운용은 빌딩 직접 인수에 실패했지만, 결과적으로 투자 차익을 확보하는 전화위복 상황을 맞았다. 콜옵션을 행사한 하나증권이 건물을 되사들이면서 거래 주도권은 넘어갔지만, 리츠(부동산투자회사·REITs) 주요 주주로서 대규모 수익을 거둘 전망이다.

19일 투자은행(IB)업계에 따르면 코람코더원리츠는 10일 하나증권으로부터 하나증권빌딩 매수 의향을 통지받고 관련 매매 절차에 착수할 예정이다. 앞서 하나증권은 2015년 세일앤리스백(매각 후 재임차) 방식으로 해당 빌딩을 매각한 뒤, 2020년 임대차 재계약 과정에서 매수선택권(콜옵션)을 확보했다. 이후 행사 기간을 거쳐 콜옵션을 실행하면서 재매입을 결정했다.

코람코자산신탁은 해당 자산을 기초로 리츠를 설립해 2022년 3월 상장에 성공했다. 최근 공개입찰을 통해 빌딩 매각 절차를 진행했다. 코람코자산운용, KB자산운용, 삼성SRA자산운용, 페블스톤자산운용 등 4곳이 참여했으며, 지난달 페블스톤운용이 우선협상대상자로 선정됐다. 페블스톤은 평당 약 3800만원, 총 8000억원 수준의 가격을 제시한 것으로 알려졌다. 다만 우선매수권을 보유한 하나증권이 옵션을 행사하면서 최종 빌딩 매수권은 하나증권으로 넘어갔다.

직접 인수 기회를 놓쳤지만 페블스톤은 오히려 수익 측면에서 웃게 됐다. 거래가 종결되면 코람코더원리츠는 대출과 각종 수수료 등을 제외한 잔여 자금을 주주들에게 분배하고 청산 절차에 들어간다. 여의도 핵심 입지 자산 가치 상승이 반영되면서 특별배당금은 공모가를 크게 웃도는 수준이 될 것으로 예상된다. 페블스톤은 ‘페블스톤전문투자형리츠부동산자투자신탁제1호’를 통해 코람코더원리츠 지분 19.8%를 보유한 주요 주주다. 리츠 청산에 따른 특별배당과 함께 지분 가치 상승에 따른 시세 차익을 동시에 확보할 수 있는 구조다.

페블스톤은 2021년 4월 코람코더원리츠 상장전지분투자(프리IPO) 단계에서 800만주를 주당 5000원에 매입했다. 17일 종가 1만220원을 기준으로 단순 계산하면 약 400억원 이상의 평가차익이 발생한 상태다. 여기에 연평균 약 6% 수준의 배당수익까지 더해지면서 총 투자 수익은 더욱 확대될 전망이다. IB업계 관계자는 “페블스톤이 직접 빌딩을 인수하는데 실패했지만 리츠 지분 투자로 배당과 시세차익을 동시에 확보했다는 점에서 결과적으로 성공적인 투자로 볼 수 있다”고 말했다.

하나증권은 콜옵션 행사 조건에 따라 6월까지 매각 대금을 납입할 예정이며, 이후 코람코더원리츠는 특별배당 지급과 청산 절차를 거쳐 8월 내 정리를 마무리할 계획이다.