2018년 '닮은꼴' 장세 속 서울 공급 가뭄⋯'재건축·입지' 중심 자산 전략 세워야

'2026 내 집 마련 콘서트' 강남역 B-Time서 개최
심형석·최윤성·김지훈 등 전문가 3인, 시장 진단 및 투자 전략 제시

▲'내 집 마련 콘서트' 개최 사진 (이난희 기자 @nancho0907)

올해 부동산 시장이 공급 부족 심화와 정책 변화가 맞물렸던 2018년 장세와 유사한 흐름을 보일 것이라는 진단이 나왔다. 이에 따라 서울 내 신축 희소성을 겨냥한 중층 재건축과 입지 가치 중심의 자산 관리 전략이 내 집 마련의 핵심으로 떠오르고 있다.

28일 오후 서울 강남역 인근 B-Time 대강연장에서 개최된 '2026년 부동산 시장 전망과 성공 투자전략' 세미나(내 집 마련 콘서트)에서는 부동산 전문가 3인이 강사로 나서 현 정부의 부동산 정책 변화에 따른 시장 대응법과 지역별·상품별 실전 투자 전략을 집중적으로 다뤘다.

첫 번째 강연자로 나선 심형석 인터내셔널 아메리칸대(IAU) 교수는 '현 정부 부동산 정책 방향과 2026년 시장 전망'을 주제로 현재 시장을 하락기가 아닌 조정기로 정의했다.

심 교수는 "현재 시장은 집권 2년 차에 양도세 중과 등이 맞물렸던 2018년과 매우 흡사하게 진행 중"이라며 "당시에도 강남 3구가 월 단위로 3% 넘게 오르는 강한 상승세를 보이다가 4월을 앞두고 상승 폭이 줄었으나 7월부터 거래량이 늘며 3개월 만에 시장이 회복됐다"고 분석했다. 이어 "5월 9일 양도세 중과 시점과 6월 1일 보유세 부과 기준일이 지나 다주택자 매물이 소화되고 나면 7월 이후부터는 보합에서 상승 폭이 서서히 확대될 것"이라고 내다봤다.

심 교수는 "서울 내 신규 입주 물량이 내년부터 1만 가구 이하로 급감한다"며 "거시경제와 주택 수급은 상승 요인만 존재하며, 대출 규제라는 하락 요인이 공존하겠으나 회복기 진입에 따른 가격 상승 압력이 확대될 것"이라고 강조했다.

최윤성 RM부동산연구소 대표는 '내 집 마련 핵심 키워드 3가지'를 주제로 서울의 극심한 공급 부족과 재건축 시장의 구조적 변화를 짚었다.

최 대표는 "전국적으로 1980년 이후 처음으로 4년 연속 입주 물량이 떨어지는 구간"이라며 "향후 4년 치 공급을 합쳐도 과거 정부의 1년 입주 물량만도 못한 절망적인 수준"이라고 경고했다. 그는 "다주택자는 전세 공급자인데 이들을 규제하니 전세 가격이 오르는 것"이라며 "배가 아픈데 머리 아픈 약을 주는 격인 진단 오류가 주택난을 심화시키고 있다"고 덧붙였다.

특히 '중층 재건축' 시대의 도래를 선언했다. 최 대표는 "과거에는 사업성이 의문이었으나 이제는 분양가가 원가를 상쇄하는 구조가 됐다"며 "목동과 여의도처럼 신축이 없는 곳에서 처음 나오는 단지는 이른바 '욕세권(욕먹는 고분양가 단지)'을 형성하며 지역 가격을 선도하게 될 것"이라고 설명했다. 아울러 '노후계획도시 특별법'을 통해 안전진단 면제와 용적률 상향 혜택을 받는 역세권 단지들이 실질적인 안전 마진을 확보하게 될 것이라고 역설했다.

마지막 강연자인 김지훈 타이거리치 대표는 '서울·수도권 금액대별 자가 마련 전략'을 통해 실전 임장 노하우와 입지의 본질을 다뤘다.

김 대표는 "단순한 물리적 장소를 넘어 경제 활동을 위해 선택된 돈이 흐르는 길목이 바로 입지"라며 "부동산은 움직일 수 없기에 그 위치가 수요와 가격을 결정한다"고 정의했다. 그는 입지 판단의 4대 핵심 요소로 '교학상자(교통·교육·상권·자연)'를 제시하며 "교통은 직주근접 시간을 사는 것이기에 입지 가치의 70%를 차지한다"고 분석했다.

특히 김 대표는 실전 임장의 중요성을 역설하며 자산의 크기는 결국 거주하는 지역에 의해 결정된다고 설명했다. 특히 "좋은 곳에서 나쁜 곳으로 임장하며 지역 간 급지를 비교하라"는 실전 팁과 함께 "나만의 강남을 설정하고 2·3·7·9호선 등 강남 직결 노선을 따라 하위 입지에서 상급지로 점프하는 구체적인 5~10년 단위 계획을 세워야 한다"고 당부했다.