지난해 서울 아파트 실거래가 13.5% 상승...전세도 5.6% 올라

▲서울 아파트 매매 실거래가 변동률 그래프. (서울시)

지난해 서울 아파트 매매 실거래가격이 전년 동월 대비 약 13.5% 상승한 것으로 나타났다. 전세 실거래가 또한 지난해 5.6% 오른 것으로 집계됐다.

서울시는 주택 계약 전 토지거래허가 기간의 정보 공백을 최소화 등을 위해 지난달부터 각 자치구별 집계한 토지거래허가 신청 현황과 한국부동산원이 공표하는 실거래가격지수 동향을 매월 공개하고 있다고 23일 밝혔다.

서울시에 따르면 올해 1월 말 기준 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 6450건으로 전월 대비 33.6% 늘었다. 1월 토지거래허가 처리 건수는 5262건으로, 향후 계약으로 이어져 매매거래 신고 건수에 반영될 예정이다. 서울 전역 토지거래허가제 시행 이후 올해 1월 말 기준 아파트 토지거래허가 누적 신청은 1만6683건이며, 이 가운데 1만3076건(79.8%)이 처리된 것으로 나타났다.

▲토지거래허가 신청가격 변동률 (서울시)

신청가격은 상승세를 이어갔다. 2026년 1월 1일부터 31일까지 접수된 신청 건의 가격을 분석한 결과 1월 신청가격은 2025년 12월 신청가격 대비 1.80% 상승했다. 직전 달(2025년 12월)의 전월 대비 상승률(2.31%)보다 오름폭은 둔화됐지만, 상승 흐름은 지속됐다는 평가다.

권역별로는 강남3구(강남‧서초‧송파구)와 용산구의 신청가격 상승률이 2.78%로 서울 평균을 웃돌았다. 한강벨트 7개 구도 1.89% 상승해 서울 전체 대비 높은 상승률을 기록했다. 다만 서울시는 강남3구·용산구와 한강벨트에서는 중대형 이상 규모의 신청건수가 전월 대비 감소하면서 상대적으로 고가 아파트 거래가 위축됐고, 이 영향이 해당 권역의 상승세 둔화에 반영된 것으로 분석했다.

반면 강북지역 10개 구(종로‧중‧강북‧노원‧도봉‧동대문‧성북‧중랑‧서대문‧은평구)와 강남지역 4개 구(강서‧관악‧구로‧금천구)의 신청가격 상승률은 각각 1.50%, 1.53%로 서울 전체 대비 낮게 나타났다. 이들 권역에서는 규모와 관계없이 15억원 이하 아파트의 허가 신청이 전월 대비 40% 이상 증가한 것으로 집계됐다. 관련 신청건수는 2807건에서 4064건으로 늘었다.

실거래 지표에서도 상승세가 확인됐다. 한국부동산원이 공표한 2025년 12월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월(2025년 11월) 대비 0.35% 상승했고, 전년 동월(2024년 12월) 대비 13.49% 상승했다. 이 같은 연간 상승률은 팬데믹 시기 초저금리·유동성 확대 영향으로 주택가격이 급등했던 2021년 이후 최대치라고 설명했다. 서울 아파트 실거래가격의 장기 흐름은 2021년 10월 정점 이후 2022년 12월까지 하락했다가 2023년 이후 상승세를 유지하고 있다.

생활권역별로는 동남·서남·서북·동북권 4개 권역이 모두 상승했다. 이 가운데 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 집중되는 동남권이 전월 대비 1.43% 상승해 서울 전체 지수 상승을 견인한 것으로 나타났다. 규모별로는 대형을 제외한 초소형·소형·중소형·중형에서 상승세가 확인됐고, 초소형(40㎡ 이하)이 0.94%로 가장 높은 상승률을 기록했다.

전세 실거래가도 올랐다. 2025년 12월 기준 서울 아파트 전세 실거래가격은 서울 전체 기준 0.56% 상승했다. 권역별로는 도심·동북·서북·서남권에서 모두 상승했으나, 동북권 상승률이 전월 대비 1.01%로 가장 높았다. 12월 전세 실거래가격지수는 12월 중 계약돼 2026년 1월까지 확정일자 부여 및 임대차 신고가 완료된 건을 대상으로 산출됐다.

서울시는 서울 아파트 전세 실거래가격이 2020년 7월 임대차2법 시행 이후 급등·조정을 거친 뒤 재상승 국면을 이어가고 있다고 설명했다. 2025년 연간 전세가격 상승률은 5.6%로 2024년 상승률(2.7%)의 두 배를 웃돌았고, 최근 5년 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다.

서울시는 최근 가격 상승 배경으로 실거주 의무 등 정부의 규제 강화가 전세 매물 공급 감소로 이어진 점을 들었다. 규모별로는 대형을 제외한 나머지 규모에서 모두 상승했으며, 초소형(40㎡ 이하)이 1.52%로 가장 높은 상승률을 보였다.