“AI가 투자 판도 바꾼다…이지스운용, 상업용 부동산 시장 전망 발간

올해 부동산 투자 시장은 AI를 중심으로 한 기술 변화가 자산 가치의 판도를 본격적으로 바꾸는 시점이 될 것이라는 전망이 나왔다. 부동산과 인프라의 경계가 허물어지는 ‘크로스에셋’(Cross-Asset) 시대가 열리면서, 새로운 개념 정립과 투자 방식이 시장 선점의 핵심 요인이 될 것이라는 분석이다.

이지스자산운용 전략리서치실은 이 같은 내용을 골자로 한 ‘2026년 상반기 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 8일 밝혔다.

전략리서치실은 보고서에서 지난해 국내 상업용 부동산 시장이 대형화, 운영 효율화, 디지털화를 통한 질적 성장을 이뤘다고 평가했다. 특히 AI를 중심으로 인프라와 기술이 부동산 투자시장으로 연결되면서 섹터와 자산 간 질적 양극화가 뚜렷해졌다고 분석했다.

올해 핵심 투자 전략으로는 ‘하이브리드 캐피탈 앤 에셋’(Hybrid Capital & Asset)을 제시했다. 부동산과 인프라 간 경계가 무너지는 가운데 유연한 자본 구조와 다양한 자산군 연계를 통해 수익성과 리스크 관리를 동시에 추구하는 전략이다.

보고서에 따르면 글로벌 경제는 오는 11월 미국 중간선거까지 불확실성이 이어질 전망이다. 미국의 관세 정책에 따른 물가 상승, 고용 지표 둔화, AI 버블론 등이 주요 변수로 꼽혔다. 국내는 수출 호조와 내수 부진의 이원화 현상이 지속되는 가운데, 달러 강세로 원·달러 환율 변동성이 확대되고 있다.

부동산 PF 시장에서는 대출 잔액이 감소세를 보이는 가운데 브릿지론을 중심으로 연체율이 상승하고 있다. 금융당국 주도의 정상화·재구조화가 본격화되면서 은행권 부실채권(NPL) 물량이 증가하고 있으며, 이 과정에서 사모대출 시장이 새로운 투자 기회로 부상하고 있다. 글로벌 사모대출 시장 규모는 약 1조8000억 달러에 달한다.

오피스 시장은 프라임급 자산 중심의 강세가 이어지고 있다. 지난해 3분기 말 기준 오피스 거래 규모는 16.4조 원으로 전년 동기 대비 90% 급증했다. 서울 프라임급 오피스는 5% 미만의 낮은 공실률을 유지하며 임대료 상승세가 지속되고 있다.

물류 시장은 공급 과잉 해소 국면에 진입했다. 예정 공급량이 급감하면서 투자 심리가 개선됐고, 지난해 3분기 말 기준 거래 규모는 3.1조 원으로 전년 대비 42% 증가했다. 자동화 설비 도입이 용이한 ‘라지 플레이트’, ‘높은 층고’, ‘고전력’을 갖춘 물류센터가 우량 자산으로 재정의되고 있다.”