[집땅지성] 땜질 규제로는 한계…"집값 못 막겠다는 말, 속내 나온 것"

서울 부동산 시장이 정부의 연이은 규제에도 좀처럼 진정되지 않고 있다. 최근 대통령이 "집값을 막을 방법이 없다"는 취지의 발언을 하며 논란이 확산되고 있다. 이를 두고 시장에서는 정책 기조 변화 신호로 해석하는 시선도 나온다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 17일 유튜브 채널 이투데이TV '집땅지성'(연출 황이안)에 출연해 "공식 입장은 아니라고 하지만 개인적으로는 속내가 나온 게 아닌가라는 생각도 한다"며 "인지하고는 있지만 인정하기는 싫은 상황"이라고 말했다.

김 소장은 "불과 몇 달 전 6·27 대책을 두고 맛보기라고 했을 정도로 강력한 규제라고 했는데, 지금 와서 대책이 없다고 말하는 건 분명한 변화"라며 "수요 억제 중심의 땜질 정책이 한계에 도달했다는 신호"라고 진단했다.

서울 집값 흐름에 대해서는 "지금 서울은 이미 움직이고 있다"고 평가했다. 김 소장은 "전체 통계상으로는 멈춰 있는 것처럼 보이지만, 강남은 반등하고 있다"며 "이번 규제는 사실상 비강남권 규제"라고 말했다.

이어 "강남은 이미 조정대상지역이고 토지거래허가구역이어서 달라진 게 없다"며 "반면 마포·성동·강동 등은 예전엔 상대적으로 덜 규제된 지역이라는 인식이 있었지만 이제는 다 묶였다. 그러면 '똑같으면 잠실 가지'라는 선택이 나온다"고 설명했다.

외곽 지역에 대해서는 강한 문제의식을 드러냈다. 김 소장은 "노도강 지역은 2021년 전고점 대비 아직도 2~3억 원이 마이너스"라며 "회복도 못 했는데 강남과 같은 규제를 받는 상황은 주민 입장에서 납득하기 어렵다"고 말했다.

김 소장은 "숫자상 상승률이 맞았다고 해도 체감은 전혀 다르다"며 "박살 난 상태에서 찔끔 회복한 걸 두고 상승이라고 말하는 건 주민들 입장과 괴리가 크다"고 지적했다.

경기도 시장에 대해서는 "대부분 온기가 안 가고 있다"고 진단했다. 김 소장은 "동탄·구리 등 일부 지역에 풍선효과가 나타났다고 하지만, 이미 오른 뒤에 들어가는 건 위험하다"며 "국토교통부 장관이 규제 검토를 언급한 상황에서 추가 상승을 기대하기는 쉽지 않다"고 말했다.

김 소장은 "규제가 확대되면 또 다른 지역으로 수요가 이동하는 구조는 이미 과거에 다 겪었다"며 "항상 상대적인 것"이라고 덧붙였다.

해법으로는 '유효 공급'을 강조했다. 김 소장은 "지금 공급 대책은 숫자만 부풀린 경우가 많다"며 "사람들이 원하는 지역, 원하는 유형의 주택을 공급해야 한다"고 말했다.

이어 "빌라나 오피스텔 공급을 늘리겠다고 해도 시장은 반응하지 않는다"며 "결국 아파트 공급을 인정해야 한다"고 강조했다.

정비사업 규제에 대해서는 공급의 발목을 잡는 핵심 요인이라고 지적했다. 김 소장은 "재건축초과이익환수제는 폐지해야 하고, 안전진단도 없애야 한다"며 "안전진단은 단지당 1억~3억원이 들어 안전진단 업체들 배불리기 사업밖에 안 된다"고 말했다.

또 "사유재산을 자발적으로 철거하고 새로 짓겠다는 선택에 안전 진단을 받아야 된다는 것은 좀 부적격 하다"고 주장했다.

김 소장은 조합원 지위 양도 금지와 투기과열지구 지정에 대해서도 "불필요한 족쇄"라고 평가했다. 김 소장은 "이것저것 다 발목 잡으면서 빨리 가라고 하는 건 모순"이라며 "이런 상황들에서 재개발·재건축을 하란 건지 말란 건지 바로 잡아야 한다"고 말했다.

(이투데이TV '집땅지성')