‘10·15 부동산 대책’ 두 달...거래 절벽 속 '똘똘한 한 채' 쏠림 심화

10·15 부동산 대책 시행이 두 달째를 맞은 가운데 서울 주택시장은 규제에도 불구하고 핵심 지역을 중심으로 강세 흐름을 이어가고 있다. 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 거래량은 급감했지만 강남권과 한강벨트의 고가 아파트 가격은 오히려 상승세를 지속했다. 대출 규제 강화로 실수요층의 시장 진입은 위축된 반면, ‘똘똘한 한 채’ 선호는 더욱 뚜렷해지며 주택시장 양극화가 심화되고 있다는 평가다.

15일 서울시 부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 지난 9월 8639건에서 11월 2777건(12월 15일 집계 기준)으로 67.9% 급감했다. 11월 거래분은 신고 기한이 이달 말까지 남아 있지만 10·15 대책 이전과 비교하면 거래가 반 토막 난 상황이다.

서울 전역을 투기과열지구·조정대상지역으로 묶고 토허구역까지 확대 지정한 데다 주택담보대출비율(LTV)과 대출 한도를 동시에 조이면서 시장이 급속히 냉각됐다는 평가다.

하지만 거래 위축이 가격 하락으로 이어지지는 않았다. 한국부동산원의 전국 주택가격동향 조사에 따르면 서울 아파트값은 10·15 대책 시행 직전인 10월 셋째 주 0.5% 상승에서 넷째 주 0.23%, 11월에는 총 0.77% 상승했다. 오름폭은 다소 둔화됐지만 단 한 차례도 하락 전환하지 않고 매주 상승세를 이어가고 있는 셈이다.

특히 문제는 서울 주택시장의 양극화가 여전히 해소되지 않고 있다는 점이다. 강남권과 한강벨트는 규제 이후에도 상승세를 이어가는 반면, 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 거래와 가격 모두 사실상 멈춰 서며 시장의 온도 차가 더욱 벌어지고 있다.

10·15 대책 이후 서초구와 강남구는 11월에도 0.2% 안팎의 상승률을 이어갔고 송파구는 0.4~0.5%대 오름세를 기록했다. 마포·성동구 등 한강벨트 지역 역시 대책 직후 상승 폭이 둔화됐으나 11월 중순 이후 다시 0.2~0.4% 수준으로 반등했다.

반면 노원·도봉·강북 등 외곽 지역의 상승률은 0.01~0.06% 수준에 머물며 사실상 보합권 흐름을 보였다. 노원구는 11월 들어 한때 0.01%까지 떨어졌고 도봉·강북 역시 0.02~0.05% 범위에서 등락을 반복했다.

실제 강남권에서는 신고가 거래가 잇따랐다. 국토교통부 실거래가에 따르면 지난달 강남구 압구정동 신현대11차 전용면적 183㎡는 115억 원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 직전 거래가 대비 약 20억 원 오른 금액이다. 개포동 개포2차현대(77㎡)는 25억9000만 원, 대치동 래미안대치팰리스(84㎡)는 47억5000만 원으로 각각 최고가를 경신했다. 서초구 반포동 아크로리버파크(59㎡)도 47억 원에 거래되며 직전보다 10억 원 넘게 올랐다.

반면 노원·강북·도봉 등 외곽 중저가 지역은 거래 절벽이 고착화되고 있다. 11월 한 달간 노원구에서 신고가 거래는 단 1건에 그쳤다. 노원구 하계동 현대아파트(84㎡)가 11억 원에 거래되며 6000만 원 올랐지만 강남권 연쇄 신고가와 비교하면 시장 온도 차는 뚜렷하다.

시장에서는 초고강도 규제가 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 부추기고 있다는 분석이 나온다. 대출 의존도가 높은 실수요층이 규제에 막혀 시장에서 이탈하는 반면, 현금 여력이 있는 수요는 상대적으로 규제 영향이 적은 강남권과 한강벨트로 몰리고 있다는 것이다.

본지 자문위원인 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “정부의 잇따른 규제책에도 불구하고 서울 인기 지역의 강세는 여전하다”며 “과도한 대출 규제가 현금 부자에게는 큰 제약이 되지 않으면서 규제의 역설이 반복되고 있다”고 지적했다.