10·15 대책 역효과?…고가 아파트 상승 지속 ‘강남불패 심화’

급등하는 집값을 잡기 위한 10·15 부동산 대책이 시행된 지 한 달이 지났으나 서울 강남권 주요 아파트 가격 상승세는 지속되고 있다. 거래량 감소에도 신고가가 속출하며 ‘강남불패’가 이어지고 있다.

17일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과, 대책 시행 후 규제지역으로 추가된 서울 21개 구의 아파트 매매가격은 평균 1.2% 올랐고, 경기도 12개 시·구 역시 1.1% 상승했다.

반면 기존 규제지역이던 강남·서초·송파·용산 등 주요 고가 지역은 같은 기간 평균 2.5% 오르며 상승폭이 훨씬 컸다. 특히 서울에서 발생한 신고가 309건 중 무려 87%가 이 네 곳에 몰렸고, 신규 규제지역에서 발생한 신고가 45건 중 절반 이상(53%)은 15억 원을 넘는 고가 아파트였다.

거래량 양극화도 극명했다. 대책이 본격 시행된 이후(지난달 20일~이달 13일) 서울 전체 아파트 거래량은 직전 동일 기간 대비 92% 급감했지만, 강남3구는 오히려 5.5% 증가했다. 이 기간 송파구 343건, 강남구 166건, 서초구 88건 등 총 598건이 거래되며 서울 전체의 약 74%를 차지했다.

강남권에서는 신고가 거래가 이어졌다. 서초구 반포동 반포자이는 지난달 29일 60억5000만 원에 거래됐다. 이는 직전 거래 3월 23일 대비 6억5000만 원이 오른 금액이다. 특히 강남구 압구정동 현대 8차 아파트는 59억5000만 원으로 지난해 12월 5일 거래 대비 15억 원 상승 거래가를 보였다. 서초구 잠원동 반포르엘도 6월 3일 거래 대비 11억 원이 오르며 55억 원의 신고가를 기록했다.

고가 아파트 거래는 서울 아파트 평균 매매가격 상승을 견인했다. 한국부동산원이 발표한 11월 둘째 주(10일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 전주 대비 0.17% 올랐다. 송파구(0.43→0.47%), 서초구(0.16→0.20%) 등 가격 오름폭이 직전 주보다 커졌다. 10·15 대책으로 15억 원 초과 아파트의 대출 한도가 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원)으로 축소됐으나 대출이 필요 없는 '현금 부자'들의 거래는 활발히 진행되고 있는 것이다.

▲서울 남산에서 바라본 서울 도심 아파트 모습. (연합뉴스)

반면 비(非)강남 지역은 하락 흐름이 뚜렷해지며 양극화가 커지고 있다. 구로구 벽산블루밍 84㎡는 이달 8억9500만 원에 거래돼 2021년 8월 최고가(11억 원)보다 약 2억 원 낮은 수준으로 떨어졌다. 노원구 노원우성 84㎡도 대책 발표 이후 실거래가(6억5000만 원)가 2022년 최고가(8억2000만 원)에 비해 1억7000만 원 낮다.

전문가는 규제 이후에도 똘똘한 한 채 수요가 유지되며 핵심 입지의 견고한 시세를 형성할 것이라 전망했다. 이재윤 집토스 대표는 “10·15 대책 이후 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림이 오히려 가속화됐고, 고가 아파트 매수세가 유지되고 있어 자산 가치 격차가 더 벌어질 가능성이 크다”고 설명했다.

구자민 리얼투데이 연구원은 “강남권은 전체 부동산 시장이 관망세를 보이는 가운데에서도 꾸준한 우상향 흐름을 이어가며 실수요자와 투자자 모두에게 사실상 ‘안전자산’으로 인식되고 있다”고 말했다.

이어 “특히 고가 아파트가 밀집된 지역 특성상 대출 규제의 직접적인 영향을 상대적으로 덜 받는 현금 자산가 중심의 수요층이 견고하게 형성되어 있으며 이들이 선호하는 신축 및 재건축 기대 단지를 중심으로 신고가 거래가 지속적으로 발생하고 있는 것으로 보인다”고 내다봤다.