10·15 대책 이후 서울 전세세입자 ‘이사 대신 눌러앉기’...갱신청구권 행사 늘었다

▲서울 남산에서 바라본 서울 도심 아파트 모습. (연합뉴스)

10·15 부동산 대책 이후 서울 전세시장에서 계약갱신청구권을 행사하는 세입자가 늘어난 것으로 나타났다. 대출 규제 강화와 전세 매물 감소가 겹치면서 세입자들이 새집을 찾기보다 기존 주택에 머무는 ‘잔류형 전세’가 늘어난 결과로 풀이된다.

11일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 집계한 결과, 10·15 부동산 대책 시행 이후인 10월 16일부터 11월 9일까지 25일간 체결된 서울 지역 아파트 전세 계약 7134건 중 1808건에서 계약갱신청구권이 행사된 것으로 나타났다. 이는 대출규제 시행 직전 같은 기간(9월 21일~10월 15일) 사용 건수(1565건) 대비 15.5% 증가한 수치다.

이에 따라 전체 전세 계약 중 갱신청구권이 행사된 거래 비율 역시 23.1%에서 25.3%로 상승했다. 대책 이후 서울서 이뤄진 전세 거래의 4건 중 1건 이상이 갱신청구권을 통한 갱신 계약인 셈이다.

계약갱신청구권은 세입자가 한 차례 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리로 최장 4년(2년+2년)까지 거주를 보장한다. 2020년 도입된 이후 주거 안정 수단으로 활용됐지만 최근에는 이사비용 부담을 회피하기 위한 현실적 수단으로 주목받고 있다.

이번 수치 상승은 10·15 대책과 맞물린 세입자 이동성 위축의 신호로 해석된다. 정부는 대책을 통해 서울 전역을 강도 높은 규제지역으로 묶고 주요 지역의 토지거래허가구역을 확대 지정했다. 이 과정에서 실수요 중심 원칙이 강화되면서 이른바 ‘갭투자’ 방식은 금융·규제 측면에서 사실상 불가능해졌다. 그만큼 시장에 새로 공급되는 전세 물건은 감소하고 기존 세입자의 갱신 선택이 구조적으로 늘어나는 환경이 조성됐다는 분석이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “요즘은 옮길 만한 전세 매물이 귀하다”며 “집값도 오르고 전세금도 올라 부담이 커지다 보니 세입자들이 어쩔 수 없이 갱신을 택하는 경우가 많다”고 설명했다.

이어 “대출이 막히면서 집을 사서 나가는 것도 어렵고 신규 전세 계약도 비싸진 상황이라 세입자들이 ‘일단 눌러앉자’는 분위기”라고 덧붙였다.

전문가들은 이 같은 전세 이동성 위축이 단기간에 해소되기 어렵다고 본다. 수도권을 중심으로 한 매물 잠김 현상과 신규 입주 물량 부족, 기존 갱신계약 만료 이후의 매물 출회 부담 등이 복합적으로 작용하면서 세입자들이 선택할 수 있는 전세 주거 옵션은 더 좁아질 가능성이 크다는 것이다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “신규 입주 감소와 실거주 수요 증가, 토지거래허가구역 지정으로 인한 전세 매물 감소 등이 겹치면서 세입자들의 주거 불안이 커질 가능성이 높다”고 전망했다.

입법 변수도 시장 불안을 키우는 요인이다. 국회 의안정보시스템에 따르면 한창민 사회민주당 대표를 비롯한 범여권 의원 10명은 지난달 2일 주택임대차보호법 일부개정법률안을 발의했다. 개정안은 전세 계약갱신청구권을 현행 1회에서 2회로 확대하고 임대차 기간을 2년에서 3년으로 연장하는 내용을 담고 있다. 이 경우 임차인의 최대 거주 보장 기간은 ‘2+2’ 4년에서 ‘3+3+3’ 최대 9년으로 늘어난다.

권일 팀장은 “법안이 통과되면 세입자는 더 오래 거주할 수 있지만 그만큼 시장에 새로 나오는 전세 물건은 줄어들게 된다”며 “6년 동안 묶인 전세가 재계약 시점에 한꺼번에 오르는 부작용이 생길 수 있다”고 지적했다.

그는 “집주인 입장에서도 보증금 인상률까지 제한돼 임대를 놓으려는 유인이 줄어들고 결과적으로 전세 물건 자체가 줄어드는 악순환이 생길 것”이라고 우려했다.