서울 미분양 70%는 '악성'...외곽·소형 단지 중심 악화

(출처=챗GPT)

서울 미분양 주택 해소가 하반기 들어 정체된 가운데 준공 후에도 팔리지 않은 이른바 ‘악성 미분양’이 늘면서 전체의 70%를 넘어선 것으로 나타났다. 특히 강동·강서·동대문 등 외곽에서 중소형 평형과 소규모 단지 중심으로 미분양이 누적되는 양상이다.

10일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 9월 말 기준 서울의 미분양 주택은 1088가구로 올해 1월(1352가구) 대비 20%가량 감소했다. 서울 미분양은 연초보다 줄었으나 3월 942가구까지 내려갔다가 6월부터 다시 1000가구를 돌파한 뒤 지금까지 정체 흐름을 이어가고 있다.

악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 같은 기간 오히려 늘어났다. 1월 말 651가구였던 준공 후 미분양은 9월 말 777가구를 기록하며 19.4% 증가했다. 이에 따라 전체 미분양에서 준공 후 미분양이 차지하는 비율도 48.2%에서 8개월 만에 23.2%포인트(p) 상승하며 71.4%를 기록했다. 서울의 미분양 10가구 중 7가구는 이미 완공된 주택인 셈이다.

자치구별로는 강동구가 11개 단지, 382가구로 서울 전체 미분양의 35%를 차지하며 가장 많았다. 이 중 약 90% 수준인 10개 단지, 324가구가 준공 후에도 주인을 찾지 못하고 있다.

준공된 지 2년이 다 돼가는 ‘에스아이팰리스강동센텀2’는 총 80가구 중 75가구가 미분양 상태고 ‘에스아이팰리스올림픽공원(48가구)', ‘퍼스원시티(45가구)' 등도 준공 후에도 분양이 이뤄지지 않았다. 내년 7월 입주 예정인 ‘디 아테온’ 역시 68가구 중 54가구가 미분양 상태다.

강동구 다음으로 강서구(145가구)와 동대문구(94가구)가 뒤를 이었다. 강서구 '화곡더리브스카이(94가구)' ‘우장산동문디이스트(45가구)', 동대문구 ‘힐스테이트청량리메트로블(53가구)' 등도 모두 준공을 했음에도 미분양이 해소되지 않았다. 반면 강남·서초·송파 등 강남 3구는 미분양 ‘제로’를 유지하고 있다.

면적별로는 소형 평형 중심의 미분양 구조가 뚜렷하다. 9월 기준 서울 전체 미분양 가운데 전용 면적 60㎡ 미만이 81%(884가구)에 달한다. 특히 준공 후 미분양의 경우 이 비중이 91%다.

전문가들은 준공 후 미분양의 확산을 단순한 경기 둔화가 아닌 상품 경쟁력 부족과 수요 이탈의 결과로 보고 있다. 가격 대비 입지나 브랜드 경쟁력이 떨어지는 단지들이 시장에서 외면받으면서 미분양 해소 속도가 더뎌지고 있다는 분석이다.

송승현 도시와경제 대표는 “준공 후에도 분양이 안 된다는 건 결국 상품 경쟁력이 부족하다는 뜻”이라며 “주변 시세가 10억 원인데 분양가가 14억~15억 원이라면 소비자들이 선택하지 않는다”고 지적했다. 이어 “입지가 약하거나 분양가가 높고 규제·대출제한 등 수요를 억누르는 요인까지 겹치며 실수요자들이 이탈한 상황”이라고 분석했다.

단기간에 서울 준공 후 미분양이 해소되기는 어려울 전망이다. 송 대표는 “지금은 미분양이 급격히 쌓이는 단계라기보다 남은 물량이 천천히 누적되는 흐름”이라며 “금리 부담과 대출 규제가 이어지고 실수요가 강남권 대단지에 집중되는 한 외곽 소형 단지의 준공 후 미분양은 해소까지 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.