노무현 정부 ‘투기와의 전쟁’… ‘강남 불패’를 낳다 [정권별 부동산 정책, 결정적 장면②]

노무현 전 대통령 재임 시기는 정권 시작 이전부터 과열된 강남 집값 상승세가 서울 전역으로 확산해 2005년 판교 신도시 개발 등으로 이어졌다. 때문에 일명 ‘강남 때려잡기’에 중점을 둔 투기 수요 억제와 주택 안정화에 방점을 찍은 시기였다. 특히 보유세 강화 측면에서 종합부동산세를, 주택 가격을 낮추기 위해 총부채상환비율(DTI) 규제를 도입한 게 대표적이다.

노무현 정부는 2003년 5월 23일 출범 후 첫 부동산 대책인 ‘주택가격 안정 대책’을 발표하고 수도권 전역과 충청권 일부를 투기지역과 투기과열지구로 추가 지정했다. 규제 지역의 분양권 전매도 금지했다. 서울 강남 재건축 아파트와 충남 행정복합도시 주변의 땅값이 오르기 시작한 것에 대한 조치였다. 규제책에 이어 재건축 아파트의 중소형 의무건설 비율을 60%로 하고, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 강화하는 9·5 대책을 내놨다.

다만 이런 정책들로 집값을 잡기는 쉽지 않았다. 이에 참여정부 첫해 부동산 정책 종합판인 10·29 대책을 내놨다. 종합부동산세를 도입하고, 투기지역 주택담보인정비율(LTV)은 기존 50%에서 40%로 내렸다. 1세대 3주택자의 경우 양도세를 60% 중과해 세금을 통해 규제를 본격화했다. 이와 함께 공급대책으로 강북뉴타운과 광명·역세권 개발을 제시했다.

이 대책 이후 부동산 가격은 일시적으로 안정되는 효과를 냈다. KB부동산 주택매매가격지수 통계에 따르면 2003년 4월 123이었던 종합지수는 5월 125(1.6% 상승)로 높아졌는데 규제 직후인 6월에는 125.9(0.7% 상승)에 그치며 상승세가 둔화했다.

이후 임기 중반인 2005년 1월까지 주택시장은 잠잠했지만 판교 신도시의 등장으로 다시 불이 붙었다. 당시 노 전 대통령은 근본적인 해법 마련을 지시하며 “부동산 정책의 답이 없는 것이 아니다”라며 “어디로 가야 하는지 어떤 정책이 필요한지에 대해서 답이 다 있다. 그런데도 이러한 정책이 채택되지 못한 것은 우리 사회의 뿌리 깊은 이해관계와 잘못된 관행 때문”이라고 말했다. 그러면서 투명한 거래, 투기로 얻은 초과이익에 대한 환수 등을 강조했다.

이후 8·31 대책을 통해 종부세 가구별 합산과 과세대상 주택을 9억 원에서 6억 원으로 하향 조정했다. 1세대 2주택 양도세 50% 중과 등 가능한 모든 수단을 동원했다.

하지만 8·31 대책은 10·29 대책보다 약발이 짧았고, 정부는 2006년 3·30 대책과 11·15 대책을 또 내놨다. 이를 통해 DTI이 도입되고 LTV 규제도 훨씬 강화됐다.

이렇게 노무현 정부가 5년간 발표한 주요 부동산 대책은 12여 차례에 달한다.

▲노무현 전 대통령. (사진제공=e영상역사관)

노무현 정부의 부동산 정책은 상반된 평가를 받았다. 부동산 관련 자금 유입을 직접 차단하는 DTI, LTV는 2007년 이후 집값 안정에 기여했고, 임대주택 공급 확대, 주거보조금 지급은 주거복지정책에 기여했다는 평가다.

다만 각종 규제는 과도한 조세 부담으로 이어졌고, 시장 경제에 따른 부동산 시장의 정상적인 작동을 방해했다는 평가도 나온다. 특히 정책 목표인 강남을 포함한 주요 지역 집값의 안정을 임기 내 달성하지 못했다는 평가다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “정권 말 DTI 도입으로 집값이 다소 안정화된 것처럼 보이지만, 규제 효과라기보단 2008년 금융 위기 영향이 컸다”며“다주택자 규제로 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 현상으로 이어지기도 했다”고 말했다.