'재초환' 완화 검토…'부자 감세'에 '타이밍' 논란까지

민주당, 공급 확대 명분 속 정책 선회
전문가 "폐지는 타당하지만 시기 아쉬워"

▲서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. (연합뉴스)

더불어민주당이 10·15 부동산 대책을 발표한 지 열흘이 채 지나지 않아 연일 주택 가격이 상승세를 보이자 재건축초과이익환수제(이하 ‘재초환’)의 완화 또는 폐지 검토에 나섰다. 주택 공급 확대를 요구하는 여론이 커지자 그동안 반대 입장을 고수했던 정책 기조를 선회한 것이다. 국민의힘은 이번 정기국회 내 합의 처리하자며 환영의 뜻을 밝혔다. 이에 대해 전문가들은 '재초환'의 폐지 방향성에는 공감하면서도, 고위 관료들의 내로남불 논란이 이어지는 현 시점에서 추진하는 것은 오히려 반감을 살 수 있다고 지적했다.

김인만 부동산경제연구소장은 24일 YTN 라디오 '조태현의 생생경제'에서 "('재초환' 폐지는) 공급을 늘리는 요인 중 하나가 될 수 있다"면서도 "만능 열쇠처럼 '재초환'이 있으면 공급이 완전히 막히고, 없으면 폭발적으로 늘어난다는 식의 이분법적 접근으로 볼 문제는 아니다"고 말했다.

'재초환'은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 8000만원을 초과할 경우, 초과 금액의 10%~50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

김 소장은 "강남 3구나 용산구 같은 경우 집값이 많이 올랐기 때문에 부과 금액이 3억~7억 정도 나온다"며 "집을 팔지도 않았는데 몇 억씩 되는 고액을 낼 수 있는 사람이 과연 얼마나 되겠느냐"며 "양도소득세는 실제 매각 대금이 들어오니 납부가 가능하지만, 재초환은 미실현 이익에 대한 과세로 결국 집을 팔라는 의미와 다르지 않다"고 지적했다.

또한 "이번에 규제 지역에 지정돼 조합원 지위 양도 금지에 걸린 상황에서 팔지도 못하고 납부하기도 굉장히 어려운 상황"이라며 "지자체장들도 못 내는 걸 뻔히 알면서 부과했다가 안 내면 자신들의 지역구 주민 집을 압류 걸고 공매로 넘겨야 하기 때문에 굉장히 부담스러워서 부과하지 못하고 있다"고 짚었다.

김 소장은 '재초환'을 공급량에 영향을 주는 여러 요인 중 하나로 꼽았으나, "이 외에도 여러 가지 규제·공사비·기부 체납·지위 양도 금지·대출 등 수많은 문제들이 있다"고 밝혔다.

이번 시점에 '재초환' 논의가 재점화된 배경에 대해 김 소장은 "뜨거운 감자이기 때문"이라고 표현했다. 김 소장은 "'재초환'은 미실현 이익에 과세함으로써 재건축 투자를 억제하려는 상징적 규제"라며 "이를 민주당이 완화하거나 폐지하겠다고 나서는 것은 공급 확대 의지를 보여주는 신호로 해석될 수 있다"고 분석했다.

반면 김 소장은 반대 여론도 만만하지 않다고 봤다. 그는 "재건축을 통해 수십억원대 시세 차익을 얻은 조합원에게 세금 부담을 줄여주는 것은 부자 감세라는 반발의 목소리도 나오고 있다"며 "여당도 찬반 여론을 모두 의식하며 굉장히 고민하고 있는 것 같다"고 내다봤다.

김 소장은 "개인적으로는 지금 상황에서는 부과하기 어려워 폐지하는 게 맞다"면서도 "타이밍이 아쉽다"고 평가했다. 김 소장은 "10·15 대책이나 9·7 공급 대책 때 이 내용을 포함해 시장을 리딩했다면 굉장히 설득력이 있었을 것"이라며 "지금은 고위 관료들의 내로남불 논란 등으로 여론이 악화된 상황에서 뒤늦게 추진하다 보니 '어쩔 수 없이 하는 것 아니냐'는 반감을 부를 수 있다"고 지적했다.