[Q&A] "기존 전세대출은 DSR 미적용…증액 시 신규 대출로 간주" [10·15 대책]

▲서울 시내의 한 시중은행 내 대출상담 창구 모습. (사진=뉴시스)

정부가 15알 ‘대출수요 관리 강화 방안’을 발표했다. 수도권과 규제지역을 중심으로 주택담보대출(주담대) 한도 축소, 스트레스 금리 상향, 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 등 고강도 조치가 담겼다. 최근 부동산 시장의 재상승 조짐과 금리 인하 기대감으로 인한 선매수 수요 억제가 핵심 목표다. 다음은 대출 규제 주요 내용을 Q&A로 정리한 것이다.

Q. 대출 증가속도는 상당 부분 둔화했는데 추가적인 대출 규제를 발표한 이유는?

A. 6·27 대책 이후 가계부채 증가세는 둔화했지만, 공급 불안과 주택 선매수 수요로 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승폭이 커졌다. 기준금리 인하 기대감 등으로 부동산 가격 상승에 대한 시장의 기대 심리도 여전하다. 신규 주택 구입에 활용되는 대출수요가 여전히 남아 있어 수도권·규제지역 주택담보대출(주담대)에 대한 규제를 추가로 강화했다.

Q. 이번 대책의 주요 내용은?

A. 국토교통부의 규제지역 확대 지정에 따라 해당 지역에서 취급되는 주담대 등 대출규제가 자동으로 강화된다. 수도권·규제지역 주담대 및 전세대출 관리 수준을 높이고, 생산적 부문으로 자금이 신속히 공급되도록 거시건전성 규제를 조기 시행한다.

주요 내용은 △고가주택 주담대 한도 차등화(15억 이하 6억 원, 15~25억 4억 원, 25억 초과 2억 원) △수도권·규제지역 스트레스 금리 상향(1.5%→3.0%) △유주택자 전세대출 DSR 적용 △은행권 주담대 위험가중치 상향(15%→20%)의 조기 시행(2026년 4월→2026년 1월)이다.

Q. 규제지역 지정에 따라 강화되는 대출규제는?

A. 규제지역 내 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)는 주담대 취급 시 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 강화된다. 다만 규제지역 효력 발생 전날까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 등은 종전 규정이 적용된다.

또한 전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 3억 원 초과 아파트를 매입하면 대출이 회수되며, 1억 원 초과 신용대출 보유자는 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다. 규제지역 내 1주택자는 재건축·재개발에 따른 중도금·이주비대출 시 추가 주택 구입이 제한되고, 규제지역 내 주담대(사업자대출)는 원칙적으로 제한된다. 단, 규제지역 효력 발생일 전날(15일)까지 주택매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실 증명 시 종전규정을 적용한다.

Q. 규제지역 지정 이전에 중도금대출 LTV를 40% 초과해 받았을 경우, 잔금대출은 40%만 적용되나?

A. 중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 전환되는 경우에는 중도금대출 취급 당시의 LTV를 그대로 적용할 수 있다.

Q. 토지거래허가구역 지정 시 어떤 대출규제가 적용되나?

A. 토지거래허가구역 지정 시 오피스텔, 토지, 상가 등 비주택담보대출의 LTV가 70%에서 40%로 강화된다. 다만 효력 발생 전날(19일)까지 매매계약을 체결하고 계약금을 낸 경우 등은 종전 규정을 적용한다.

Q. 생활안정자금 목적의 주담대도 이번 규제에 포함되나?

A. 생활안정자금 목적의 주담대는 이번 규제의 적용 대상이 아니다.

Q. 대출한도 축소 기준이 되는 주택가격은 어떻게 판단하나?

A. 금융권의 시가 산정 방식에 따라 판단하며, 공신력 있는 기관의 자료인 한국부동산원 또는 KB부동산 시세의 ‘일반평균가’ 등을 활용한다.

Q. 이주비 대출과 중도금대출도 규제 대상인가?

A. 중도금대출과 이주비 대출은 규제대상이 아니다. 중도금대출은 6·27 대책 당시에도 한도 규제를 적용하지 않았고, 재건축·재개발 사업에 미치는 영향을 고려해 이번에도 제외됐다.

Q. 주담대 스트레스 금리 상향 조치는 어디에 적용되나?

A. 수도권·규제지역 내에서 취급되는 주택담보대출(오피스텔 포함)에 적용된다. DSR이 적용되지 않는 대출(중도금·이주비 대출 등)에는 해당하지 않으며, 기존 대출의 만기 연장·자행대환 시에도 강화된 금리는 소급 적용되지 않는다.

Q. 기존 대출을 연장할 경우에도 강화된 스트레스 DSR이 적용되나?

A. 기존 대출을 증액 없이 연장하거나 동일 금융기관 내에서 대환하는 경우에는 신규 심사를 하지 않으며, 상향된 스트레스 금리(3%)가 소급 적용되지 않는다.

Q. 전세대출 DSR은 누구에게 적용되나?

A. 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받을 경우 적용된다. 단, 버팀목 대출 등 정책 목적의 전세대출은 제외된다.

Q. 전세대출 이자상환분만 DSR에 반영한다는 의미는?

A. 전세대출의 원금은 만기 시 임대인으로부터 반환받는 전세금으로 상환되므로 차주의 상환능력 심사 대상이 아니다. 반면 이자는 대출 기간 중 지속해서 상환해야 하므로 DSR 산정에 반영한다.

Q. 전세대출 DSR은 언제부터 시행되나?

A. 금융권의 전산시스템 구축 등을 고려해 29일부터 시행될 예정이다.

Q. 기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우 DSR이 적용되나?

A. 원칙적으로 신규 전세대출부터 적용된다. 기존 전세대출을 연장하더라도 금액을 늘리지 않는 경우 DSR이 적용되지 않는다. 다만 대출금액을 증액할 경우 신규대출로 간주해 DSR이 적용된다.

또한 규제 시행일(29일) 이전에 수도권이나 규제지역에서 임대차계약을 체결한 차주의 신뢰 보호를 위해, 해당 주택의 최초 임대차계약이 규제 시행 전날(28일)까지 체결된 경우에는 종전 규정이 적용돼 DSR이 미적용된다.

Q. 무주택자의 전세대출에도 DSR을 적용할 계획이 있나?

A. 무주택자의 전세대출 DSR 적용 여부는 이번 대책의 효과, 가계부채·부동산시장 상황, 서민 주거안정에 미치는 영향을 종합적으로 검토해 결정할 계획이다.

Q. 정책대출에도 DSR을 적용할 예정인가?

A. 취약계층 지원이라는 정책대출의 목적과 가계부채·부동산시장 상황, 서민 실수요자에 대한 영향을 종합적으로 고려해 검토할 예정이다.

Q. 주담대 위험가중치 상향을 추가로 시행할 계획이 있나?

A. 부동산시장 동향과 가계대출 증가 추이, 해외사례를 종합적으로 검토해 필요하면 추가 상향을 검토한다. 홍콩·노르웨이·스웨덴 등은 이미 위험가중치를 25%까지 높인 바 있다. 상황에 따라 고위험 주담대의 적용 대상을 확대하는 방안도 고려된다.

Q. 각 조치별 경과규정은 어떻게 되나?

A. 모든 조치는 시행일부터 신규 신청되는 대출부터 적용된다. 시행 전날까지 금융사가 전산상 대출 신청 접수를 완료하거나 금융사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주, 주택매매계약(구입자금)·임대차계약을 체결(가계약 불포함)하고 계약금을 이미 납부한 경우에는 종전 규정을 적용한다.

집단대출은 시행 전날까지 입주자 모집공고가 완료된 사업장에 한해 종전 규정을 적용한다.

토허제 적용 주택의 경우 시행 전날까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우, 그 이후에 주택 매매계약을 체결해도 종전 규정을 적용받을 수 있다. 그 외 이에 준하는 경우로 금융기관 여신심사위원회 등을 통해 인정되는 차주 등에 대해서는 종전규정 적용이 가능하다.