양지영 신한투자증권 수석 "투자 막힌 시장...핵심 전략은 '감당 가능한 똘똘한 한 채'" [K-5000 포트폴리오]

▲양지영 신한투자증권 수석이 30일 서울 여의도 FKI타워 컨퍼런스센터에서 열린 ‘K-5000 포트폴리오’에서 ‘부동산 투자 전략, 새정부 정책과 시장 트렌드 변화’를 주제로 발표하고 있다. 이투데이가 주최한 이번 세미나는 ‘코스피 5000 시대’를 전망하며, 한국 경제의 현황과 향후 성장 가능성을 다각도로 분석하고자 마련됐다. 이번 행사에선 거시경제 동향, 자본시장과 증권 투자 전략, 부동산 시장 변화, 글로벌 경제 흐름 등 다양한 주제로 각 분야 최고의 전문가들이 참여, 심층적인 분석과 전망을 공유한다. 신태현 기자 holjjak@

“앞으로 부동산 시장의 핵심 전략은 ‘내가 감당할 수 있는 범위 내에서의 똘똘한 한 채’가 될 것이다.”

양지영 신한투자증권 수석은 30일 서울 여의도 FKI타워 콘퍼런스센터에서 열린 ‘K-5000 포트폴리오’에서 이같이 말하며 대출 규제와 공급 정책 속에서 시장의 판도가 근본적으로 바뀌고 있다고 진단했다.

양 수석은 “6·27 대책으로 대출 규제가 강화되면서 레버리지를 활용한 투자 수요는 사실상 불가능해졌다”며 “결국 실수요자가 취할 수 있는 전략은 똘똘한 한 채를 지키거나 마련하는 것”이라고 강조했다. 그는 강남·서초·송파 등 서울 핵심 지역과 분당 1기 신도시, 정비사업지 등을 대표적인 수혜지로 지목했다.

수도권·규제지역 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한되면서 고가 주택 매수는 어려워졌다. 여기에 △6개월 내 전입 의무 △기존 주택 6개월 내 처분 △다주택자 주담대 전면 금지 등 규제가 더해지며 투자 목적 매수는 사실상 차단됐다. 양 수석은 “시장 주도권이 현금 부자와 실수요자에게 넘어가고 있다”고 설명했다.

청년·무주택 세대의 부담은 더 커졌다. 생애 최초 주담대 LTV는 80%에서 70%로 축소되고 전세대출 보증비율은 90%에서 80%로 줄었다. 생활자금 목적 주담대는 1주택자에게 최대 1억 원까지만 허용되고 다주택자는 전면 금지됐다. 신용대출 한도는 연 소득 이내로 묶였다. 양 수석은 “청년과 신혼부부의 내 집 마련 장벽이 높아지고 있다”고 지적했다.

부동산 시장의 핵심 변수로는 기준금리, 물가, 입주물량, 정책 등을 꼽았다. 그는 “금리와 대출 규제가 동시에 작용하는 상황에서 거래량과 가격의 변동성이 커질 수밖에 없다”며 “특히 정책의 효과는 계절이 한 번 지나봐야 명확히 알 수 있다”고 진단했다.

정부의 공급 확대 정책에 대해서는 회의적인 시각을 드러냈다. 정부는 2030년까지 수도권에 매년 27만 가구, 서울에만 6만7000가구를 포함한 총 135만 가구 주택을 공급하겠다고 밝혔다.

양 수석은 “서울을 포함한 수도권에 5년간 135만 가구를 공급하겠다고 약속했지만 이는 공급 물량이 굉장히 많아서 지켜질 수 있을지는 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.

향후 전망과 관련해 양 수석은 “언제 사야 할까라는 질문에 답은 명확하다. 똘똘한 한 채라면 지금 사야 한다”며 “내가 감당 가능한 범위 내에서 선택해야 하고 현재는 팔 수도 더 살 수도 없는 상황”이라고 말했다. 이어 “결국에는 정부가 세금 정책을 들고나올 가능성이 크다”고 전망했다.