CBRE코리아 "수도권 물류센터 공급 과잉 완화…2027년 공실률 10% 전망"

(사진제공=CBRE코리아)

수도권 A급 물류센터 시장의 공급과잉 우려가 해소되고 있으며 공급 축소와 지속적인 수요를 바탕으로 안정적인 성장국면으로 전환할 것이란 관측이 나왔다.

15일 CBRE코리아는 '다가오는 물류시장의 새로운 균형'이란 보고서를 통해 2027년 수도권 A급 물류센터의 통합 공실률이 약 10% 수준으로 하락할 것이라고 전망했다. 다만 상온 물류센터는 4% 이하로 떨어질 수 있고 저온 물류센터는 최소 30% 이상 공실률이 지속될 가능성이 있다고 내다봤다.

올해 8월 기준 수도권 A급 물류센터 중 1년 이상 착공이 지연된 사업장은 172개, 총 1236만㎡다. 이 중 81%는 건축 허가 후 3년 차에 접어들었다.

다수는 소유권 이전 지연, 자금 조달 불발, 시행 구조 미확립 등으로 사실상 중단됐다. 일부 경·공매나 부실자산화(NPL)로 전환한 사례도 있다.

CBRE코리아는 이런 구조적 제약을 고려할 때 2026~2027년 신규 공급은 기존 시장 규모의 5% 미만에 그칠 것으로 예상했다.

코로나19 대유행 이후 급증한 공급으로 공실률이 높았던 과거와 달리 최근의 공급 축소는 수급 불균형을 완화하는 방향으로 전환되고 있다는 진단도 내놨다. 그러면서 신규 개발 지연과 무산이 늘어나면서 공급 리스크는 빠르게 해소되는 추세이고 공사비 상승, 인허가 규제, 토지 수급 제약 등으로 대규모 신규 프로젝트도 제한적일 것이라고 분석했다.

수요 측면에서는 3자 물류(3PL)와 이커머스 등 주요 산업군이 탄탄한 흐름을 유지하고 있다.

올해 상반기 기준 수도권 A급 물류센터 임차 면적의 79%는 3자 물류(46%)와 이커머스(33%)다. 쿠팡과 CJ대한통운 등 국내 대형 기업이 시장을 주도하는 가운데 알리익스프레스와 테무, JD.com 등 중국계 이커머스 기업의 국내 진출이 본격화하며 수요 다변화가 진행되고 있다.

임차인 설문조사에서도 긍정적인 전망이 나타났다. 응답자의 72%는 향후 2년 내 사업 성과 개선을 예상했고 63%는 단기적으로 물류센터 포트폴리오를 확장하는 계획이 있다고 밝혔다.

또 67%는 2030년까지 물류 자산 확대를 계획하고 있다고 응답했다. 이 중 36%는 10~30% 이상의 대규모 확장을 준비 중이다. 전자상거래 성장, 공급망 효율화, 자동화 투자 확대, 신선식품·콜드체인 수요 증가 등 구조적 변화에 대응하기 위한 전략적 선택으로 풀이된다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 "수도권 물류센터 시장은 공급 과잉의 정점을 지나 공급 축소와 견조한 수요가 맞물리면서 새로운 균형점에 접어들고 있다"며 "앞으로는 임차인과 투자자 모두 자산 차별화 요인을 종합적으로 검토하고 자동화·통합화 등 구조적 변화에 선제적으로 대응해야 할 시점"이라고 말했다.