이지스자산운용 "2031년까지 서울 오피스 물량 소폭 감소 예상"

(사진=이지스자산운용)

이지스자산운용은 2031년까지 서울에 공급되는 오피스 규모가 과거 대비 소폭 감소할 것으로 전망했다.

이지스자산운용은 30일 발간한 ‘오피스 수요·공급 및 자산 사이클의 변화’ 보고서에서 “서울 오피스 시장은 2029년 전후 공급이 정점에 이를 전망”이라며 “2025~2031년까지 공급 예정 물량은 약 214만 평에 달한다”고 밝혔다.

이 기간 연평균 공급 규모로 환산하면 약 31만 평으로, 최근 15년간 연평균 공급 규모(약 33만 평)보다 적다. 이에 더해 주요 프로젝트 인허가 지연과 자금 조달 난항으로 실제 준공은 기존 계획 대비 2~3년 지연될 가능성이 크다고 이지스자산운용은 분석했다.

다만 공급의 질적 변화는 있을 것으로 전망했다. 이지스자산운용은 “신규 프라임 오피스 대부분이 ESG(환경·사회·지배구조) 인증, 스마트 빌딩 시스템 등을 갖춘 최고급 사양으로 계획되고 있다”며 “이는 기존 중소형·저사양 오피스가 주를 이루던 과거 시장 구조와의 근본적 단절을 의미한다”고 설명했다.

오피스 시장 양극화도 가속화할 것으로 예상했다. 이지스자산운용에 따르면 연면적 1만 평 이상 신규 공급 비중이 높은 서울 광화문, 종로, 을지로 등 중심 권역(CBD)은 초대형 오피스(2만~5만 평) 평당 명목임차비용(NOC)이 소형 오피스(1000~3000평) NOC 대비 2010년 1.9배 수준에서 지난해 2.5배로 확대됐다. 초대형 공급이 많았던 여의도 권역(YBD)도 같은 기간 2.2배에서 2.8배로 벌어졌다.

최자령 이지스자산운용 전략리서치실장은 “서울 오피스는 단순한 부동산 공급-수요 논리를 넘어 산업 구조 변화와 기업 혁신의 동반자로 진화하고 있다”며 “변화하는 산업 지형과 기업의 진화하는 니즈를 정확히 파악하고 공급 상황과 질적 차별화를 활용한 정교한 투자전략이 자산의 장기 경쟁력을 결정할 것”이라고 말했다.