"주택시장 소화불량, '다주택=죄인' 프레임 벗겨야 풀린다"[위기 대한민국, 이것만은 꼭②]

(출처=오픈AI 달리)

"다주택 규제로 서울 아파트만 폭등 되풀이"
주택 수 아닌 공시가격 합산 관세가 바람직
정비사업 활성화 위해 재초환 폐지 등 필요

'이재명 시대'에서 다주택자 규제는 주택시장 정상화를 위해 손봐야 할 첫 번째 대상으로 꼽힌다. 수요의 흐름을 한곳으로 몰리도록 하기 때문이다. 서울과 수도권 주요 지역의 공급을 활성화하려면 재건축초과이익환수제 등 정비사업 관련 규제도 개선해야 한다는 목소리가 높다.

12일 본지 취재를 종합하면 부동산 시장 전문가들과 건설·부동산업계에서는 다주택자 규제를 주택시장 불균형 심화의 가장 큰 원인으로 지목하고 있다.

집이 단순한 거주지를 넘어 개인의 부를 결정하는 핵심적인 역할을 하는 상황에서 사실상 하나만 선택하도록 강제하는 환경이 조성돼 가장 가치가 높다고 판단하는 쪽으로의 쏠림을 만든다는 것이다.

수요가 적어 가격 상승에 대한 기대가 낮거나 세입자를 구하기 어려운 곳은 외면받을 수밖에 없는 것이기도 하다. 이는 상당수 지방의 부동산 시장 침체로 이어진다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "새 정부가 주택 분야와 관련해 가장 먼저 추진해야 할 정책은 다주택자 규제를 완화하는 것"이라며 "다규택자 규제로 선호도가 높은 서울의 아파트 가격만 폭등하는 결과가 되풀이됐다"고 말했다.

그러면서 "지방에 미분양이 쌓이고 주택시장이 침체한 것도 지방 주택을 사고 싶어도 살 수 없도록 한 규제 때문"이라며 "다주택자를 적폐 시 하는 정책이 유지되는 한 수요가 이동할 수 없다"고 강조했다.

구체적으로는 주택 수를 기준으로 한 규제를 바꿔야 한다는 견해가 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "다주택자의 취득세·양도세 중과를 폐지하고 주택 수가 아닌 부동산 공시가격 합산으로 과세하는 게 바람직하다"며 "다주택 보유자라도 5년 거주, 10년 보유 또는 임대료 인상 없이 10년 보유한 경우에는 15억 원까지 양도세를 비과세하는 것도 고려할 필요가 있다"고 말했다.

도시정비사업 활성화를 위한 제도 개선 요구도 높다. 그중에서도 가장 많이 언급되는 것이 사업의 수익성을 낮추는 재건축초과이익환수제다.

김제경 소장은 "서울에 주택을 공급하는 방법은 정비 사업밖에 없는데 가장 큰 걸림돌은 재건축초과이익환수제"라며 "재초환만 사라져도 비용 부담이 줄어 사업성이 있는 곳은 모두 진행할 수 있다"고 말했다.

이중과세와 미실현이익 과세 논란도 재초환 폐지를 주장하는 근거다. 사업 추진 속도를 높이기 위한 방안 마련 필요성도 제기된다.

한 건설사 관계자는 "인허가 과정의 불확실성도 공급 위축의 원인으로 작용하고 있어 이를 통합하는 방식으로 속도와 불확실성을 낮춰야 한다"며 "안전진단도 구조 안전성 중심에서 거주 환경, 주거 편의성에 초점을 맞추는 방식으로 바꾸고 기부채납은 완화·방식 유연화를 할 필요가 있다"고 말했다.

임대주택 의무건설 비율을 낮춰야 한다는 의견도 있다. 다른 건설업계 관계자는 "임대주택이 줄면 일반 분양가 수입이 늘어나 조합 수익성이 개선돼 빠른 사업 추진이 가능하다"며 "이를 통해 공급 속도를 높일 수 있다"고 설명했다.

같은 맥락에서 용적률과 층수 규제 완화, 리모델링 조건 완화, 시공사 입찰보증금 기준 정립 등도 필요한 조치로 꼽혔다.