김포한강신도시의 '분양가 상한제 미스테리'

우미린, 분양가 1천만원 이상 상승 요인에도 오히려 5백만원 낮아

김포 한강신도시 새 공급물량의 분양가가 1년 전 공급물량보다 3.3㎡당 20만원 가량 떨어졌다. 이를 두고 시장에서는 분양가 상한제 속에서도 업체들의 고분양가 전략은 유효한 것이 아닌가 하는 지적이 나오고 있다.

11일 업계에 따르면 김포한강신도시 AC-2블록에 아파트 총 1058가구를 공급하는 우미건설은 분양가를 평균 3.3㎡당 1041만원으로 확정했다.

이는 약 10개월 전인 지난해 8월 같은 김포한강신도시에 우남건설이 공급한 '김포한강 우남퍼스트빌'의 평균분양가인 3.3㎡당 1057만원 보다 16만원 떨어진 것이다.

분양가만으로 볼 때 인하 효과는 아주 크지는 않다. 3.3㎡당 16만원 차이라면 전용면적 85㎡형 기준 아파트 분양가로는 500만원 가량 저렴한 셈이다. 하지만 문제는 분양가 상한제 하에서도 분양가 인하가 가능하다는 점이다.

앞서 분양한 우남퍼스트빌 역시 분양가 상한제가 적용된 물량이다. 하지만 우남퍼스트빌은 분양가 상승요인인 단품슬라이딩제가 적용되지 않았으며 기본형 건축비도 지금보다 저렴한 상태에서 분양한 물량이다. 실제로 김포한강 우남퍼스트빌은 분양 당시 단품슬라이딩제 실시 이후에 분양을 시작했음에도 분양가를 낮췄다는 점을 적극적으로 홍보한 바 있다.

주무부처인 국토해양부는 지난해 8월을 기준으로 건자재가격 인상분을 수시로 반영하는 단품슬라이딩제를 도입, 건축비를 4.4% 실질 인상했으며, 50여 일 후인 9월에는 기본형건축비 3.16% 인상을 단행했다. 올 3월에는 기본형 건축비 인상이 없었지만 이에 따라 분양가 상한제 물량의 분양가 상승폭은 85㎡형을 기준으로 1000만원 가량 오를 것으로 예측다.

하지만 1년이 지난 지금 김포한강 신도시의 신규 공급물량 분양가는 오히려 85㎡ 기준, 500만원이 하락했다. 이를 분양가 상승요인과 결합하면 무려 1500만원이 떨어진 셈이된다.

이에 따라 일각에서는 분양가 상한제 속에서도 고분양가 책정이 가능하다는 지적까지 나오고 있다. 김포한강신도시 우남퍼스트빌은 현재 약 70%이상 미분양물량이 소진된 것으로 알려지고 있다. 결국 후발 분양 업체들은 미분양을 우려해 상한제 속에서도 분양가를 낮춘 것으로 보인다.

한 부동산시장 전문가는 "택지비를 감정가격으로 반영하는 현 분양가 상한제 하에서도 분양가를 마음대로 늘리고 줄이는 게 가능하다는 것이 증명된 것"이라며 "기본형 건축비가 충분히 책정된 셈"이라고 말했다.

이에 따라 건설업계가 주장하는 분양가 상한제 폐지 주장도 명분을 잃을 전망이다. 업계에서는 민간택지 공급물량의 분양가 상한제 폐지를 주장하고 있으며 공공택지 공급물량도 택지비의 실질 매입비용 반영을 요구하고 있다. 아울러 경제자유구역 공급물량의 분양가 상한제 폐지도 함께 요청하고 있는 상태다.

심지어 국토해양부 조차 분양가 상한제 완화가 주택공급을 늘릴 수 있는 방법이라고 인식하고 있는 상황이다.

하지만 최근 분양한 청라지구나 분양가가 결정된 김포한강신도시에서 처럼 분양가 상한제 하에서도 분양가가 낮아질 수 있다면 업계의 분양가 상한제 폐지 주장은 힘을 잃게 될 전망이다. 한 시장 전문가는 "분양가 상한제로 인해 주택 공급이 타격을 입은 것처럼 주장하더니 실상은 이렇다"며 "현재는 부동산 시장 불황기인 만큼 분양가를 조절해 분양가 상한제 해제를 요구하지만 이후 시장 경기가 다시 부활하면 고분양가 책정이 다시금 이어지게 될 것"이라고 강조했다.