"사기 당할까 무서워요"…임대차 시장 전세보다 월세 선호도 증가

▲임대차가격지수 추이 (자료제공=국토연구원)

임대차 시장에서 월세 선호가 높아진 것으로 나타났다. 전세 사기, 보증금 미반환 등 전세시장 리스크가 늘어난 영향으로 분석된다.

5일 국토연구원 박진백 부연구위원과 박천규 본부장은 '주택임대차시장 현황과 개선방향' 보고서를 통해 최근 주택 임대차시장 현황을 분석한 결과를 발표했다.

보고서에 따르면 최근 들어 임대차 거래에서 월세가 증가하고 있는 것으로 나타났다. 전세보증금 반환 문제가 본격화된 2022년부터는 임대차 거래량의 50%를 넘어서면서 연구진은 월세 선호 현상이 심화되고 있다고 판단했다.

월세 비중이 절반을 넘어선 것은 과거 경험치와 비교했을 때 유의미한 변화다. 전월세 거래 자료를 축적하기 시작한 2014년부터 2021년 중반까지 임대차 거래에서 월세 거래는 대체로 40% 전후 수준을 기록했다.

전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타나기 시작한 것은 전세시장의 리스크가 확산한 영향으로 풀이된다.

2020년 이후 국내 임대차 시장은 전세를 중심으로 가격 변동 등락이 높았다. 전세가격은 2022년 8월부터 큰 폭으로 하락했다. 임대차가격지수를 살펴본 결과 2023년 7월 기준 전세는 고점 대비 –11.5%, 월세는 고점 대비 –1.7%를 기록하며 전세가격 하락이 더 컸다. 연구진은 코로나19에 따른 경기침체에 적극 대응하던 2020~2021년 시기, 저금리와 풍부한 유동성으로 주택가격과 전세가격이 크게 상승하다가 이후 금리 상승의 영향으로 하락한 영향이라고 분석했다.

2020년 이후 3억 원 미만 주택의 등락이 높은 것으로 분석되며, 특히 1억 원 미만 주택의 변동성이 다른 금액대 주택보다 높은 것으로 나타났다. 특히 2021년에는 1억 원 미만 주택의 전세가격 상승이 다른 가격대 주택보다 더 높았다. 2021년 12월 대비 2023년 1월 변동률을 기준으로, 1억 원 미만은 –22.3%, 3억 원 미만은 –17.2%, 5억 원 미만은 –1.0%, 5억 원 이상은 –10.5%로 파악됐다.

급격한 전세가격 변동으로 인해 전세를 중심으로 전세사기나 전세 보증금 미반환 등 시장리스크가 발생했다. 특히 2022년 중반 이후 전세시장은 가파르게 가격이 하락하는 상황에서 전세 임대인은 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 나타났으며, 비아파트를 중심으로 전세사기와 같은 사회문제도 광범위하게 발생했다고 지적했다.

연구진은 임대차 시장의 안정성을 높이기 위해 제도를 개선해야 한다고 봤다. 우선 주거 취약층 중심으로 지원이 이뤄지도록 임차인 보호·지원 정책의 대상을 시장 변동성과 보증금 미반환 위험에 노출된 5억 원 이하 임대차에 집중하는 방향의 제도 개선이 필요하다고 강조했다.

또한 보증금 반환 능력이 있는 임대사업자가 장기 공급이 가능한 형태로 제도화해야 할 필요도 있다고 주장했다. 전세계약 시 보증금 일정액을 예치하도록 제도화하고, 일정한 자본력을 갖춰 보증금 미반환 위험이 적은 임대사업자에 대해서는 이를 면제해주는 방안 등이 제안됐다.