‘2종 7층’ 규제 풀렸다…서울서 최고 25층까지 재건축 가능

입력 2021-10-21 16:29 수정 2021-10-21 17:26

10% 이상 의무공공기여 폐지
용적률 190%→200%로 상향
노후 빌라촌 등 정비사업 탄력
"사업규모 따라 난개발 대책 필요"

▲서울 재건축·재개발사업의 걸림돌 중 하나였던 '2종 7층' 규제의 빗장이 풀렸다. 서울 은평구 일대에 조성된 빌라 밀집지역 모습. (연합뉴스)
▲서울 재건축·재개발사업의 걸림돌 중 하나였던 '2종 7층' 규제의 빗장이 풀렸다. 서울 은평구 일대에 조성된 빌라 밀집지역 모습. (연합뉴스)

서울 재건축·재개발사업의 걸림돌 중 하나였던 '2종 7층' 규제의 빗장이 풀렸다. 2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 필요했던 의무공공기여(10% 이상)도 폐지됐다. 이에 따라 그간 이 규제들에 막혀 개발이 어려웠던 노후 빌라촌 등의 정비사업 추진에 탄력이 붙을 전망이다.

서울시는 2종 7층 일반주거지역의 규제 완화를 골자로 하는 '서울특별시 지구단위계획 수립기준'을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 지구단위계획을 수립한 아파트(5000㎡ 또는 100가구 이상)에 즉시 적용된다.

2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한은 서울시에만 있는 용도지역 규제다. 서울시가 스카이라인의 급격한 변화로 도시 경관이 훼손되는 것을 막기 위해 마련한 제도다. 서울에 5층 이하 건축물이 밀집해 있는 것도 이 때문이다.

서울시는 도시계획위원회 심의를 거쳐 시장이 지정‧고시한 구역의 건축물 층수를 7층 이하로 관리해 왔다. 이 규제는 저층 주거지의 주거환경을 보호하고 난개발을 방지하는 역할을 해왔지만, 개발사업의 대못 중 하나로 꼽혔다. 규제 범위가 워낙 방대한 데다 노후 주거지 개발의 장애물 노릇을 해왔기 때문이다.

오세훈 서울시장은 4,7 재보궐 서울시장 후보 시절 '2종 7층' 규제의 철폐를 공약으로 내세웠다. 지난 5월에는 이같은 방안을 포함한 '6대 재개발 규제 완화 방안'을 발표했다. 6대 방안은 △주거정비지수제 폐지 △신속통합기획 전면 도입으로 정비구역 지정기간 단축 △주민 동의율 강화 및 확인단계 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △매년 재개발구역 후보지 공모 등이다. 서울시 이번 2종 7층 규제 완화로 6대 방안을 위한 제도 개선을 모두 마무리 짓게 됐다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)
(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

사업성 높아진다...자양2, 양평동6가 등 반색...난개발 우려도

앞으로 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받는 지역에서 재개발‧재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 아파트를 지을 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축할 수 있게 된다. 용적률도 190%→200%로 상향된다.

2종 7층 지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 상향할 때 부과하던 의무공공기여도 폐지됐다. 시는 서울에서 소규모 재건축 사업이 가능한 지역을 총 2070곳에 달하는 것으로 보고 있지만 실제 사업을 추진하는 곳은 7개 곳에 불과하다. 전체의 3.4% 수준이다. 특히 소규모 재건축사업이 가능한 대상지 중 32%는 2종 7층 지역에 있다. 용적률을 높이기도 어려운 데다 용도지역을 상향한다고 해도 공공기여 조건이 있어 개발은 사실상 유명무실했다. 서울시 관계자는 "정비사업 해제지역 388곳 중 160여 곳이 2종 7층 지역이거나 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다"고 설명했다.

시가 규제 대못을 뽑으면서 광진구 자양2구역, 영등포구 양평동6가 등 그간 개발에 난항을 겪였던 정비사업지들은 앞으로 사업에 속도를 낼 수 있게 됐다. 구역 전체가 2종 7층으로 묶여 있는 성북구 장위9구역은 이번 규제 완화로 기부채납 면적이 줄어 사업성이 높아질 것으로 기대하고 있다.

서울시는 상업·준주거지역에서도 주택 공급이 확대될 수 있도록 상가 등 비주거시설 비율을 기존 10% 이상에서 5%로 낮췄다. 비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택 공급을 늘리고, 상가 미분양 등 위험 부담은 낮출 수 있다는 게 서울시 측 설명이다. 이 조건은 신속통합기획(옛 공공기획 재개발·재건축)을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 정비사업에 우선 적용된다.

전문가들은 서울시의 이번 규제 개선을 긍정적으로 평가한다. 하지만 일각에선 우려의 목소리도 나온다. 사업지 특성에 따라 난개발을 막을 장치 역시 있어야 한다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임위원은 "정비사업이 절실한 노후·낙후지역을 개발하고 주택 공급을 늘리데 긍정적인 영향을 미칠 것"이라면서도 "가로주택정비사업처럼 규모가 작은 사업지의 경우 특성에 따라 층고 규제가 일정 수준 필요한 만큼 이에 대한 대책도 마련돼야 한다"고 말했다.

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