‘토지 규제 풀린다’ 가격상승 기대했는데…양도세만 48% ?

수원 인근 그린벨트 부지 500여평을 소유한 김모 씨는 요즘 고민이 많다. 최근 부동산업자로부터 인근 그린벨트가 해제될 가능성이 높다는 소식을 접한 후 땅값이 오를 것으로 기대했지만 해당 부지가 비사업용토지라 양도할 경우 땅값의 절반에 가까운 중과세를 내야 하기 때문이다. 정부가 뉴스테이 부지 확보 등을 위해 토지규제 완화 방침을 내놓고 있지만 비사업용토지 양도세 중과제도가 부활하면서 소유주들이 골머리를 앓고 있다.

정부는 최근 기업형임대주택인 뉴스테이 5만 가구를 공급하겠다는 정책을 내놨다. 조속한 부지 확보를 위해 개발제한구역과 농업진흥지역 등의 규제를 대거 풀어 뉴스테이 공급에 박차를 가한다는 계획이다.

농업진흥지역의 경우 전국 100만ha 중 10%에 해당하는 10만ha가 해제 대상이다. 도시지역 농지에서는 경지정리가 제대로 이뤄지지 않은 곳이나 주변지역 개발로 인해 3ha 이하로 우량 농지 면적이 감소한 곳 등도 여기에 포함된다.

문제는 토지 규제 완화 및 해제 대상으로 언급되는 토지들이 비사업용토지로 분류될 가능성이 높다는 점이다.

하남시 인근의 한 부동산중개업소의 공인중개사는 “매물로 나온 그린벨트 토지 중에는 비사업용토지도 상당 수 포함되어 있을 것”이라고 설명했다.

비사업용토지란 나대지ㆍ부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산 증식 수단으로 보유하는 토지를 의미한다. 비사업용 토지는 지난 2005년 8ㆍ31 대책 당시 처음으로 등장했다. 재산 증식, 즉 투기 목적의 토지 이용을 막기 위해 이런 토지를 양도하면 양도 차익의 60%를 세금으로 매기는 중과제도가 도입됐다.

이후 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 침체되면서 1~2년 주기로 중과세가 유예되어 왔다. 지난해로 그 기간이 종료되면서 올해 1월부터 비사업용 토지에도 중과세가 적용돼 본래 세율 6~38%에 10%가 붙은 16~48%의 세율이 부과된다.

정부의 이번 토지규제 완화 정책으로 그동안 묶여 있던 재산권에 대한 보상을 기대했던 소유주들은 중과세 정책 부활에 이마저도 쉽지 않게 됐다. 양도차익이 최고 1억5000만원을 초과할 경우 절반에 달하는 7200만원을 세금으로 내야 한다. 장기보유특별공제 역시 올해 1월1일부터 적용돼 아무리 오랜기간 땅을 보유하고 있었다고 해도 당장 공제를 받기 힘든 상황이다.

한 세무전문가는 “토지에 적용되는 관련 세법이 다양해 단정지을 수 없지만, 규제가 해제된 땅이 비사업용토지여서 양도시 중과세가 부과되는 경우가 상당할 것”이라며 “이 경우 차익의 절반을 세금으로 내야하는 만큼 면밀하게 살펴볼 필요가 있다”고 조언했다.

물론 뉴스테이 공급 촉진을 위해 부지를 해제하는 만큼 개인 소유주가 비사업용토지를 뉴스테이 사업자에게 양도할 경우 전체 세액의 10%를 감면받을 수 있지만 해제를 앞둔 토지 중 얼마나 많은 땅이 뉴스테이 부지로 활용될 수 있을지는 미지수다.

국토교통부 관계자는 “농업진흥지역에서 해제되는 10만ha 중 얼마를 뉴스테이 부지로 사용할지는 현재까지 정해진 바가 없다”고 말했다.