1주택자는 직장·부모 봉양 등 예외 허용...2주택자는 안돼

1주택자는 직장 근무나 부모 봉양 등으로 새 주택이 필요하다는 점을 입증하면 주택담보대출을 받아 규제 지역에 새 주택을 살 수 있다. 단 약정을 위반하면 대출금을 즉시 돌려주고 3년간 대출이 제한된다. 2주택 이상 보유자에게는 이러한 예외를 인정하지 않는다.

금융위원회는 20일 정부서울청사에서 금융감독원과 각 금융협회 등과 '주택시장 안정대책 금융부문 후속조치 점검회의'를 열고 사례별 주요 FAQ(자주 묻는 질문)를 공개했다.

<무주택자>

▲무주택자는 주택담보대출 제한이 없는가.

무주택자는 원칙적으로 주택담보대출 제한이 없다. 단 무주택자가 9.14 부동산 대책 이후 규제지역에서 고가 주택(공시가격 9억 원)을 구입할 때 주택구입 후 2년 이내 전입하는 것을 조건으로 대출 가능하다. 해외파견 등으로 2년 이내 전입이 불가능한 등 예외 사유가 생기면 이를 명백하게 입증해야 한다. 약정을 위반하면 대출을 즉시 반납하고 주택 관련 대출을 향후 3년간 받기 어렵다.

<1주택자>

▲1주택자가 주택담보대출을 받아 규제지역 내 다른 집으로 이사하는 것이 가능할까.

1주택자가 기존 주택을 신규 주택 구입 뒤 2년 이내 처분한다고 약정하면 대출을 받을 수 있다.

▲1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 규제 지역 내 신규주택 취득을 위해 주택담보대출을 받을 수 있을까.

1주택자가 직장근무나 별거 봉양 등으로 기존 주택을 보유하면서 추가 주택을 구입해야 한다는 점을 입증하면 약정 체결 뒤 대출 가능하다. 대신 기존 주택과 신규로 사들인 주택을 임대할 수 없다. 이 경우에도 새로 사려는 주택이 고가(공시가격 9억 원)일 때 대출이 제한된다.

▲1주택자가 보유한 주택을 담보로 규제 지역 내 신규 주택을 구입할 수 있을까.

이사나 직장근무, 부모 봉양 등 추가 주택 구입 사유가 명백하면 기존 주택을 담보로 주택 구입이 가능하다.

▲1주택자가 규제 지역 내 해당 주택의 재건축이나 재개발로 이주비 대출과 조합원 분담금 대출을 받을 수 있을까.

가능하다. 단 대출 취급기간 동안 추가대출을 구입하지 않겠다는 약정을 맺어야 한다.

<2주택자 이상>

▲다주택자가 규제지역이 아닌 곳에서 주택을 추가 구입하려 주택담보대출을 받는 경우에도 대출이 제한될까.

2주택 이상 보유세대라도 규제지역 외 지역에 있는 주택을 구입하려는 대출은 가능하다.

▲2주택 보유자가 2개 주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 규제 지역 내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있을까.

2주택 보유자는기존 주택을 모두 처분한다고 약정해도 규제 지역내 주택 취득 목적의 주택담보대출을 받을 수 없다.

▲2주택 보유자가 직장근무 등으로 규제 지역내 추가주택을 구입하고자 할 때, 주택담보대출을 받을 수 있을까.

2주택 보유자는 직장, 이사 등 규제 지역내 주택 구입을 위한 주택담보대출을 허용하는 예외사유가 인정되지 않는다.

▲2주택 보유자가 기존 주택을 매도할 예정일 때 1주택자처럼 규제 지역내 주택에 대한 전세자금반환용도 대출이 가능할까.

2주택 보유자가 기존 주택의 매매계약서(계약금 납입내역 포함)를 제출할 경우에는 1주택자처럼 세자금반환용도 대출이 가능하다. 단 차주는 기존 주택의 최종 매매 내역을 내야 한다.

▲다주택자가 의료, 교육비 등의 목적으로 주택을 담보로 생활안정자금을 받는 것이 가능할까.

다주택자도 대출 기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결하면 각 지역별 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 집 한 채당(담보물건기준) 연간 한도 1억 원 대출이 가능하다.

<공통>

▲규제지역에 주택이 있는데 임차보증금 반환을 위해 주택담보대출을 받을 수 있을까.

1주택자라면 고가주택이 아닐 경우 각 지역별 LTV와 DTI 한도 내에서 임차보증금 반환 용도로 대출 가능하다. 단 투기·투기과열지구 LTV와 DTI는 각 40%다. 조정대상지역은 60%다. 단 고가주택의 경우 1주택자가 본인 집에 전입하기 위해 대출을 신청할 때만 가능하다.

다주택자라면 임차보증금 반환을 위해 주택담보대출을 받기 어렵다. 단 기존 주택 한 채의 매매계약서와 계약금 납입 내역 등을 증빙하면 1주택자에 한해 전세자금 반환 용도로 대출해준다.

▲연간 한도 1억 원보다 많은 생활안정자금을 빌릴 수 있을까.

금융회사별 여신심사위원회 승인을 받은 경우 연간 한도 1억 원을 넘은 생활안정자금 대출이 가능하다. 단 승인을 받으려면 자금 필요성을 명백하게 입증하고, 그동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 맺어야 한다.

▲9.14 부동산 대책 이전에 3억 원 주택담보대출을 받은 경우 생활안정자금 용도로 1억 원 추가 대출이 가능할까.

9.14 부동산 대책 이전에 3억 원 주택담보대출을 받은 경우에도 LTV와 DTI 비율 내에서 생활안정자금으로 연간 1억 원 대출이 가능하다.

▲분양권도 주택보유 수에 포함되는가. 이미 주택 한 채를 보유한 세대가 규제 지역 내 아파트 분양권에 당첨돼 중도금 대출을 받는 것이 가능할까.

분양권도 주택 수에 포함한다. 이미 주택 한 채를 보유한 세대가 규제 지역 내 신규 아파트 분양권에 중도금 대출을 받으려면 기존 주택을 2년 내 처분한다는 약정을 맺어야 한다. 이때 '기존 주택 2년 이내 처분' 기준은 새로 분양 받은 아파트 소유권 등기가 완료된 시점부터다.

▲주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되는가.

이번 대출 규제대상은 '주택법' 제2조 제1호에서 정하는 주택으로 '주거용 오피스텔'을 포함하지 않는다.

▲기존에 빌린 주택담보대출과 임대업대출 만기를 연장할 때 강화된 기준이 적용되는가.

기존 주택담보대출의 단순 만기 연장에는 강화한 기준을 적용하지 않는다. 단 기존 대출의 증액과 재약정, 대환, 채무 인수 등 감독 규정상 신규대출일 때 강화한 기준을 적용한다.

▲9월 13일 주택매매계약을 체결하고 계약금을 지불했으면 새로운 규제의 적용을 받는가.

9월 13일까지 주택매매계약을 맺고 계약금을 납부했다는 사실을 입증하면 기존 규정을 적용한다.

▲집단대출 적용 기준은 무엇인가.

9월 14일부터 입주자 모집 공고 또는 착공 신고한 사업장에 강화한 대출규제를 적용한다. 단 그 전에 이미 입주자 모집 공고나 신고한 사업장이라도 14일 이후 분양권 등을 전매했다면 똑같이 규제를 받는다.