서울 재건축 연한 40년→30년…재건축규제 대폭 완화

구조결함 없어도 주민불편시 재건축 가능…소형주택·임대주택 연면적 의무 폐지

재건축이 쉬워질 전망이다. 서울의 경우 최대 40년이던 아파트 재건축 연한이 최장 30년으로 짧아진다. 토지수요자 과반수가 원하는 경우 사업시행인가(조합설립) 이전에도 시공사를 선택할 수 있게 된다. 재건축 연한이 도래한 아파트의 구조안전에 문제가 없더라도 시설물이나 층간소음 등의 주민불편이 있으면 재건축을 할 수 있게 된다.

또한 대규모 공공택지를 공급하던 ‘택지개발촉진법’(택촉법)을 폐지한다. LH 중심으로 이뤄지던 임대주택 공급은 민간투자를 유도하는 방식으로 전환한다. 디딤돌 대출의 부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV)은 상향된다. 청약제도는 집을 가진 실수요자도 기회를 가질 수 있도록 바뀐다.

국토교통부는 1일 당정간 협의를 거쳐 △재정비 규제 합리화 △청약제도 개편 △과도한 부담완화△주택 공급방식 개편 등의 내용을 담은 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 발표했다. 국토부는 “시장과열기 도입규제를 과감하게 개편해 분양시장은 물론 기존주택 거래를 활성화하기 위한 조치”라고 설명했다.

◇ 재건축 규제 대폭완화…서울서 24만8000세대 해당=정부는 현재의 재건축 규제가 시장과열기에 도입된 과도한 규제라고 판단했다. 과거와 같은 개발이익을 기대하기 어려운 상황임에도 지속되고 있어 재정비구역 입주민들의 거주환경 악화와 도심내 신규주택 공급에도 차질을 빚고 있다는 것. 이에 따라 주민들의 사업추진 부담과 추진절차를 대폭 줄였다.

우선 준공후 20년 이상 범위에서 조례로 위임돼 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 30년으로 완화했다. 이에 따라 특히 1987~1991년 준공된 서울의 24만8000세대(강남3구는 3만7000세대)를 중심으로 주된 사업이 추진될 전망이다.

구조적 문제가 심각하지 않더라도 주민불편이 크다고 느껴지는 경우 재건축을 할 수 있도록 재건축 안전진단 기준상의 주거환경 평가비중을 강화하기로 했다. 주거환경 평가기준에는 주차장, 배관, 층간소음, 에너지효율, 노약자생활시설 등도 반영한다. 재건축 연한과 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 구조안전성만으로 재건축을 결정할 수 있다.

논란이 됐던 공공관리제는 공공지원제로 변경한다. 이에 따라 토지 등의 소유자 과반수가 원하는 경우 사업시행인가(조합설립인가) 이전에도 시공사를 선택할 수 있게 된다. 재건축시 부과되는 각종 건설의무도 완화했다. 수도권 과밀억제권역 내 재건축시 85㎡ 이하 주택을 연면적 50% 이상 지어야 의무는 폐지했으며 재개발 사업시 임대주택을 일정비율 조성해야 하는 의무비율도 수도권은 25%에서 15%로, 지방은 17%에서 12%로 각각 완화한다.

◇ 택지개발촉진법 폐지…유주택자에도 청약기회 확대= 분당·일산 등 대규모 신도시 건설의 근거가 됐던 택지개발촉진법은 폐지된다. 앞으로는 이 같은 대규모의 도시 개발을 통해 주택을 공급하지 않겠다는 상징적 의미가 담긴 조치다. 올해 중 법이 폐지되면 1980년 도입 이래 34년 만에 신도시 건설의 법적 토대가 소멸된다. 2017년까지 3년간 한국토지주택공사(LH)의 대규모 공공택지 지정도 중단하기로 했다.

그동안 LH등 공공이 주도적으로 공급하던 임대주택시장은 LH의 재정여건을 감안해 민간의 투자를 유도하는 방향으로 전환할 방침이다. 가을 이사철을 맞아 임대주택의 공급을 단기적으로 확대하고 임대주택 시장에 민간 참여가 활발해지도록 임대주택 리츠(부동산 투자회사)에 대한 취득세·재산세 감면을 유지하는 등 세제·금융 지원을 계속 하기로 했다.

청약제도에서 1순위의 요건이 현행 가입 2년에서 가입 1년으로 완화되고, 국민주택은 13단계, 민영주택은 5단계로 나뉘어 있는 입주자 선정 절차가 3단계씩으로 대폭 간소화된다. 또 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제는 시장·군수·구청장이 공급 물량의 40% 이내에서 자율적으로 운영할 수 있게 돼 지자체 여건에 따라 100% 추첨으로 공급할 수도 있게 된다.

민영주택 가점제에서 2주택 이상 보유자에게 주택 한 채당 5∼10점을 감점하던 제도는 중복 차별이라고 보고 폐지하기로 했다. 청약저축·청약예금·청약부금·청약종합저축 등 4종류에 달하는 청약통장은 청약종합저축으로 일원화되고, 청약통장으로 받을 수 있는 주택은 국민주택과 민영주택 2가지로 줄어든다.

서민들의 주거안정을 위해 '내 집 마련 디딤돌 대출'에 대한 지원도 늘린다. 집값이 떨어져 담보가치가 대출금보다 작아져도 담보주택만 내놓으면 되는 ‘유한책임대출(비소구대출)’ 제도를 소득이 낮은 계층에 대해 시범적으로 도입한다. 또 시중은행의 수준에 맞춰 디딤돌 대출의 LTV와 DTI를 완화해 적용하고 시중금리와 역전되지 않도록 디딤돌 대출 금리도 0.2%포인트 인하하기로 했다.

속칭 ‘깡통전세’로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 수도권은 3억원에서 4억원으로, 나머지 지역은 2억원에서 3억원으로 상향 조정하고, 근로자서민 전세자금 대출 요건을 부부 합산 연소득 5000만원 이내에서 6000만원으로 올린다.

국토부 관계자는 “이번 대책 가운데 시행령·규칙을 개정할 사안은 9∼10월 중 입법예고를 하고, 법을 고쳐야 할 사항은 9월 중 법 개정안을 국회에 내는 등 후속조치를 추진하겠다”고 말했다.