"노후 공공임대 정비, 재원 확보·순환 이주 대책 마련해야" [공공임대의 노후 청구서③]

지역 수요·단지 노후도 따라 리모델링 등 병행 필요
관리 인력 확보·장기적인 관리계획 수립도 뒤따라야

▲28일 경기 고양시 일산동구 백석동 흰돌마을4단지의 한 아파트 동 출입구 위 콘크리트 마감에 균열과 얼룩이 남아 있다. 해당 단지는 1995년 입주를 시작한 영구임대주택이다 (조유정 기자 youjung@)

정부가 노후 공공임대주택 재건축을 추진하고 있지만 사업비와 입주민 이주 등이 걸림돌로 꼽힌다. 재건축과 함께 리모델링·주요 시설 개선을 병행하고 순환 이주 및 안정적인 재원 확보 대책도 마련해야 한다는 지적이다.

28일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 서울 중계1·가양7·번동2·수서 등 영구임대주택 4개 단지에서 재건축이 추진되고 있다. 기존 7211가구 규모로 중계1단지는 2028년, 가양7단지는 2029년, 번동2·수서단지는 2030년 착공을 목표로 하고 있다. 노후화된 주거시설을 개선하는 동시에 용적률 상향 등을 통해 주택 공급을 확대하려는 취지다.

다만 모든 노후 단지를 재건축하기는 현실적으로 어렵다. 공공임대주택은 기존 임대 물량을 유지해야 하고 임대료 수입도 제한적이어서 사업비 회수가 쉽지 않기 때문이다. 이에 건축물의 노후도와 지역별 수요, 재정 여건 등을 고려해 정비 방식을 구분해야 한다는 지적이다.

본지 자문위원인 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "노후 공공임대주택의 정비 방식은 결국 재원 조달 능력에 따라 결정할 수밖에 없다"며 "재정 여력이 충분하다면 재건축을 추진하고 그렇지 않다면 소규모 리모델링이나 기존 시설의 유지보수를 검토하는 것이 현실적"이라고 설명했다.

입주민 이주도 주요 변수다. 고령자와 장애인 등 주거 취약계층이 많은 영구임대주택은 기존 생활권 내 대체 주택을 확보해야 한다. 본지 자문위원인 임미화 전주대학교 부동산국토정보학과 교수는 "임대주택 입주민들은 기존 지역에서 저렴한 임대료로 장기간 거주하는 경우가 많아 다른 지역으로 옮겨 대규모 재건축이나 리모델링을 추진하기 어렵다"며 "같은 지역의 공공임대주택을 활용한 순환 이주 방안을 마련해야 한다"고 밝혔다.

지역별 수요에 따른 정비 전략도 필요하다. 서울 등 수요가 많은 지역은 고밀 재건축을 통해 추가 공급을 확보할 수 있지만 지방은 공실과 낮은 주택 수요 등으로 사업성이 떨어질 수 있다. 이 경우 배관·난방·창호 등 주요 설비 교체와 단계적인 시설개선이 대안으로 거론된다.

안정적인 재원 확보 역시 과제다. 신보연 세종대학교 부동산AI융합학과 교수는 "공공임대 재건축은 기존 임대 물량 유지와 평형 확대가 전제되는 반면 임대료 수입이 제한돼 수익구조가 취약하다"며 "국고 보전과 공공기관의 자체 재원 마련, 유휴자산 수익화 등을 결합한 안정적인 재원 구조가 필요하다"고 강조했다.

기존 주택의 유지관리체계도 함께 개선해야 한다는 지적이다. 임 교수는 "시설 보수가 원활하게 이뤄지지 않는 문제는 예산뿐 아니라 관리 인력 부족과도 연결돼 있다"며 "임대주택은 짓는 것만 중요한 게 아니라 장기적인 관리계획을 수립하는 것이 더욱 중요하다"고 말했다.