"거래는 반토막, 집값은 상승"⋯서울·수도권 주택시장 '엇박자'

서울 아파트 거래량 3개월 새 48.7% 감소
서울·경기 내 지역별 집값 상승률 양극화
2027년 서울 입주 물량 4개 자치구 집중

▲서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

서울·수도권 주택시장에서 거래량과 가격이 엇갈리고 있다. 서울 아파트 매매량은 최근 3개월 사이 절반 가까이 줄었지만, 가격은 상승하면서다. 여기에 전세보다 월세가 빠르게 오르고 지역별 가격 격차까지 확대되면서 주택 시장의 양극화가 심화하는 모습이다.

27일 KB국민은행 WM스타자문단 김효선 부동산 수석전문위원이 분석한 자료에 따르면 최근 서울·수도권 주택시장에서는 △가격과 거래량의 탈동조화 △월세 상승 가속화 △서울 내 가격 상승률 차별화 △수도권 지역별 양극화 △2027년 입주 물량 편중 등 5가지 구조적 변화가 나타나고 있다.

먼저 서울 아파트 시장에서는 거래량이 급감하는 가운데 가격은 상승하는 흐름이 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매량은 올해 5월 8946건에서 6월 7742건, 7월 6564건, 8월 4589건으로 감소했다. 석 달 만에 거래량이 48.7% 줄었다.

서울 아파트 중위 매매가격은 9월 기준 10억8600만원으로 지난해 12월보다 13.4% 상승했다. 다만 평균 매매가격의 월간 상승률은 6월 1.15%에서 9월 0.01%로 둔화하면서 가격 상승세에는 제동이 걸렸다.

이는 매수자와 매도자 간 가격 눈높이 차이가 벌어진 영향으로 풀이된다. 김 수석위원은 "대출 규제 등으로 매수자의 자금조달 부담이 커진 반면 매도자는 향후 가격 상승 기대감에 호가를 유지하면서 거래가 위축되고 있다"고 말했다.

임대차시장에서는 전세보다 월세가 가파르게 오르는 현상이 두드러진다. 지난해 12월부터 올해 9월까지 서울 아파트 평균 전셋값은 5억9252만원에서 6억4100만원으로 8.2% 상승했다. 같은 기간 평균 월세는 149만1000원에서 166만1000원으로 11.4% 올랐다. 반면 평균 월세 보증금은 1억9486만원에서 1억9568만원으로 0.4% 오르는 데 그쳤다. 전세가격 대비 월세 보증금 비율도 30.3%에서 28.3%로 2.0%포인트(p) 낮아졌다.

전셋값 상승분을 보증금으로 충당하기 어려워진 임차인들이 월세 부담을 늘리는 이른바 '반전세의 월세화'가 진행되고 있다는 분석이다. 이에 초기 보증금 부담은 상대적으로 줄어들더라도 매달 지출하는 주거비는 더욱 커질 수 있다는 우려가 나온다.

서울 내에서도 지역별 가격 흐름은 엇갈린다. 자치구별로는 강남구가 1.3% 하락하고 서초구는 보합을 기록했지만 성북구(15.5%), 구로구(14.0%), 강서구(13.5%) 등 상대적으로 가격 수준이 낮은 지역은 두 자릿수 상승률을 보였다.

전세 시장에서도 성북구(15.96%), 강동구(14.50%), 성동구(12.59%), 노원구(12.14%) 등의 상승률이 높았다. 반면 서초구(4.44%)와 용산구(4.00%)는 상대적으로 낮은 상승률을 기록했다.

고가 아파트 거래 비중에서도 차이가 확인됐다. 올해 1월부터 10월 26일까지 15억원 이상 아파트 거래 비중은 강남구 81.4%, 서초구 75.4%, 성동구 72.1%, 송파구 62.7%에 달한다. 반면 노원구는 0.1%, 구로구는 2.6%에 불과하다.

수도권에서는 서울 접근성과 산업·교통 인프라에 따른 지역별 차별화가 뚜렷했다. 지난해 12월 대비 올해 9월 경기 아파트 평균 매매가격은 8.1% 상승했지만, 지역별로는 차이가 두드러진다.

화성(14.6%), 광명(14.4%), 용인(13.5%), 안양·성남(각 13.0%), 하남(12.4%), 수원(11.1%) 등은 두 자릿수 상승률을 기록했다. 고양과 김포는 보합에 머물렀고 파주(-2.2%)와 평택(-1.5%)은 하락했다. 서울 주요 업무지구와의 접근성이 좋거나 자체 산업 기반을 갖춘 지역으로 매수 수요가 집중된 반면 일부 외곽 지역은 상대적으로 부진한 흐름을 보인 것이다.

내년 서울 아파트 입주 물량의 지역·시기별 편중도 임대차시장의 변수로 꼽힌다. 2027년 서울 아파트 입주 예정 물량은 총 2만2126가구로, 서초구(7356가구), 성북구(3529가구), 강동구(2421가구), 마포구(2135가구) 등 4개 자치구에 전체의 약 70%가 집중된다.

시기별로도 2~3분기 입주 물량은 5659가구에 그치는 반면 4분기에는 1만107가구가 예정돼 있다. 특히 서초구 반포 디에이치 클래스트 한 단지에서만 5007가구가 입주할 예정이다.

김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "최근 서울·수도권 주택시장은 거래 위축과 임대차 부담 확대가 동시에 나타나고 있다"며 "지역별 가격대와 서울 접근성, 공급 일정 등에 따라 체감 경기가 크게 달라지는 국면"이라고 분석했다.