[세무, 톡!] 고가주택 판정과 양도차익 계산법

양도소득세 계산 시 1세대 1주택이면서 양도 당시 실지거래가액(주택 및 그 부수토지 포함)이 12억원을 초과하는 주택을 “고가주택”이라고 하며, 12억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 부담하여야 한다.

먼저 고가주택의 판정방법에 대해서 알아보겠다. 첫째, 지분으로 쪼개서 양도할 경우에는 전체물건을 기준으로 판정한다. 예를들어 양도하는 전체면적(200㎡) 중 일부 면적(10㎡)만을 1억원에 양도했다면 비례식으로 환산(20억원)하여 12억원을 초과하는 것으로 보아 고가주택으로 본다. 둘째, 복합(겸용)주택인 경우에는 ① 주택 연면적이 주택외 연면적보다 크면 전체를 주택으로 보아 고가주택 여부를 판정하고, 주택 연면적이 주택외 연면적보다 작거나 같으면 주택부분만의 가액을 기준으로 판정한다. 셋째, 단독주택으로 보는 다가구주택을 양도할 경우에는 전체를 1주택으로 보아 그 실지거래가액의 합계액을 기준으로 판정한다. 넷째, 부담부증여의 경우에는 수증자가 인수하는 채무액(양도가액)이 12억원 이하에 해당되더라도 전체의 주택가액이 12억원을 초과하면 고가주택으로 본다.

다음은 고가주택의 양도차익 계산방법에 대해서 알아보겠다. 1세대 1주택이고 비과세 요건을 충족했다면 양도가액 12억원에 해당하는 양도차익에 대해서는 비과세가 적용된다. 먼저 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 차감한 “전체 양도차익”을 구한 후, 전체 양도차익에 대하여 양도가액 중 12억원에 해당하는 비율만큼은 비과세로 과세하지 않으나 양도가액에서 12억원을 차감한 금액의 비율만큼만을 비과세하지 않고 과세대상 양도차익으로 한다. 예를 들어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 아파트를 20억원에 양도하였고 “전체 양도차익”이 “10억원”이라고 한다면, 20억원에서 12억원을 차감한 8억원이 20억원에서 차지하는 비율(40%)만큼인 “4억원”에 대해서만 “과세대상 양도차익”으로 한다. 이 과세대상 양도차익이 산출되면 장기보유특별공제액을 차감하여 양도소득금액을 산출한다. 다만 주택 연면적이 주택외 연면적보다 큰 복합(겸용)주택이 고가주택인 경우에는 2022.1.1.이후 양도분부터는 주택부분만을 비과세하는 것으로 개정되었으므로 주의하여야 한다.