행정공제회, 용산 회관 '재건축 vs 매각' 저울질…컨설팅 우협에 젠스타메이트

젠스타메이트, 쿠시먼·알스퀘어 제치고 우협
30년 넘은 노후 본회관 '재건축·매각' 비교
'서울시 역세권 활성화' 용적률 검토 포함

▲서울 용산구에 위치한 대한지방행정공제회 회관 (출처=네이버 지도)

대한지방행정공제회(POBA)가 준공 30년이 넘은 서울 용산 본회관의 자산가치 제고를 위해 본격적인 활용방안 검토에 착수한다. 재건축과 매각 등 다양한 시나리오의 사업성을 비교해 최적의 선택지를 도출할 방침이다.

30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 행정공제회는 최근 '회관 최유효 활용방안 컨설팅 용역'의 우선협상대상자로 젠스타메이트를 선정했다. 젠스타메이트는 쿠시먼앤드웨이크필드코리아와 알스퀘어 등을 제치고 1순위 협상 대상자로 이름을 올렸다. 현재 계약서 날인 등 형식적인 절차만 남았다.

컨설팅 대상 자산은 서울시 용산구 한강대로 140(한강로2가)에 위치한 행정공제회 본회관이다. 대지면적 1569.05㎡, 연면적 8459.91㎡에 지하 3층~지상 10층 규모의 업무시설로, 1994년 7월 사용승인을 받았다. 준공된 지 30년이 지나면서 설비 및 건물 노후화에 따른 유지관리 부담과 공간 활용 제약이 커짐에 따라 자산가치 극대화를 위한 근본적인 대책 마련이 요구돼 왔다.

공제회가 이번 컨설팅을 통해 테이블에 올리는 시나리오는 크게 △업무시설 중심 재건축 △비업무시설 중심 재건축 △매각 등 3가지다. 재건축안의 경우 기존 오피스 기능을 유지·확대하는 방안뿐만 아니라, 입지와 시장 수요를 반영한 리테일 및 부속 복합시설 도입 등 다양한 비업무 용도의 최적 배치를 검토한다. 특히 '서울시 역세권 활성화 사업' 등 도시계획 인센티브 제도를 적극 활용해 용도지역 상향 및 용적률 극대화가 가능한지 점검할 예정이다. 이에 수반되는 공공기여(기부채납) 요건과 건축 인허가 실현 가능성 역시 핵심 검토 대상이다.

이와 함께 총사업비 산정과 자금조달 구조 분석도 이뤄진다. 철거비와 공사비는 물론 최근 부동산 시장의 주요 변수인 금융비용을 정밀하게 추정하고, 자기자본과 차입금 등 적정 자금조달 방안을 따져본다. 직접개발 외에도 위탁개발, 부동산 펀드, 프로젝트리츠, 지상권리츠 등 다양한 사업 추진 방식의 장단점을 다각도로 비교 검토할 방침이다.

동시에 매각 대안 역시 재건축과 대등한 비중으로 심층 분석한다. 유사 오피스 거래 사례와 감정평가 탁상감정가, 잠재 매수자 요구수익률 등을 종합해 목표 매각가액과 하한가를 제시하고, 세금과 거래비용을 제외한 실질 순매각이익을 추정한다.

IB업계 관계자는 "30년 이상 된 노후 오피스는 단순 임대수익률 저하를 넘어 대규모 자본적지출(CAPEX) 투입이 불가피한 시점"이라며 "직접 개발뿐 아니라 프로젝트리츠나 펀드 비히클(Vehicle)을 통한 공동개발 등 구조화 방식의 실익과, 경쟁입찰을 통한 매각 차익 규모를 정량 비교해 자본 효율성을 극대화하는 방향으로 의사결정이 이뤄질 것"이라고 내다봤다.