강남 밖 ‘덜 똘똘한 한 채’ 뜬다⋯“실수요자는 지금이 기회” [2026 세제개편]

시세 46억원부터 세 부담 급증…저항선 전망
31억원 이하 우량 입지로 갈아타기 수요 유입
"실수요자, 매물 늘어날 때 적극 매수 고려해야"

▲서울 송파구의 한 공인중개사무소에 매물 안내문이 게시되어 있다. 고성준 기자 joonko1@ (이투데이DB)

정부의 세제 개편으로 '똘똘한 한 채'의 공식에도 변화가 나타날 전망이다. 초고가 주택의 보유 부담이 커지면서 상대적으로 세 부담이 적은 우량 입지로 수요가 이동할 가능성이 제기된다. 전문가들은 다주택자는 매도 시점을 전략적으로 검토하고, 실수요자는 늘어날 매물을 활용한 선별 매수에 나설 필요가 있다고 조언했다. 반면 실거주 1주택자는 장기 거주할수록 세제 혜택이 커지는 만큼 성급한 매도보다는 보유가 유리할 수 있다고 분석했다.

3일 부동산 전문가들은 이번 세제 개편 이후 세제와 대출, 규제지역 지정 등 복합 규제로 투자와 단기 시세차익을 노린 수요는 위축될 것으로 봤다. 반면 절세를 위한 장기 실거주 수요가 늘면서 우량 입지의 중저가 주택으로 수요가 재편될 것으로 전망했다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "중장기적으로는 초고가 주택보다 상대적으로 가격이 낮은 이른바 '덜 똘똘한 한 채'에 대한 수요가 늘어날 가능성이 있다"며 "과세표준 6억원 초과(시세 약 32억원), 특히 12억원 초과(시세 약 46억원)부터 세율이 높아지는 만큼 해당 가격대가 심리적 저항선으로 작용할 것"이라고 말했다.

이어 "기존 세율이 유지되는 과세표준 6억원 이하(시세 약 31억원 이하) 구간의 강남권 일부와 한강벨트, 경기 남부 인기 지역은 상대적으로 세 부담이 적은 '새로운 똘똘한 한 채'로 인식되면서 갈아타기 수요가 유입될 가능성이 있다"고 전망했다.

송승현 도시와경제 대표도 "고가주택에 대한 세 부담이 커지면 일부 수요가 중저가 주택으로 이동하는 풍선효과가 나타날 것으로 보인다"며 시장의 수요 재편 가능성을 전망했다. 이어 "실수요자는 대출 가능 여부와 입지 가치를 함께 고려하기 때문에 단순한 가격대 이동보다는 역세권이나 직주근접 등 경쟁력이 높은 지역으로 수요가 집중될 것"이고 덧붙였다.

전문가들은 세제 개편 이후에는 보유 목적에 맞는 주택 보유 전략이 무엇보다 중요하다고 입을 모았다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원(본지 자문위원)은 "주택을 보유할지, 매도할지는 결국 매년 부담해야 하는 보유세를 감당할 수 있는지가 가장 중요한 판단 기준"이라며 "세제 변화에 따라 자신의 보유 비용을 먼저 계산한 뒤 매도와 보유 여부를 결정하는 것이 바람직하다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장(본지 자문위원)은 "실거주 1주택자는 장기 거주할수록 세제 혜택이 커지는 만큼 서둘러 움직일 필요는 없다"며 "반면 다주택자는 2027~2028년 중과 완화 기간을 활용해 매도 시점을 전략적으로 검토할 필요가 있다"고 조언했다. 이어 "이사·갈아타기 계획이 있다면 2026년 10월 시행일 전후 취득·양도 시점에 따라 비과세 특례 적용 여부가 갈리기 때문에 날짜를 꼼꼼히 확인해야 한다"고 덧붙였다.

남 연구원은 "본격적인 세제 강화 이전에는 매물 출회가 늘어날 가능성이 있어 그동안 부족이 심했던 서울 중저가 지역과 수도권 비규제지역의 거래 여건도 일부 개선될 수 있다"며 "다만 대기수요 또한 여전히 풍부한 만큼 자금 여력이 있는 실수요자라면 원하는 입지의 매물이 나왔을 때 적극적으로 매수에 나서는 전략이 필요하다"고 조언했다.