오피스는 오르고 상가는 내리고…자산가치가 끌어올린 투자수익률

2분기 오피스 임대가격 0.42%↑…통합상가 0.03%↓
오피스·일반상가 공실률도 상승…각각 9.0%·13.4%

▲2분기 상업용부동산 임대시장동향. (사진제공=한국부동산원)

올해 2분기 상업용 부동산 시장에서는 오피스 임대가격 상승세가 이어진 반면, 상가는 소비 부진의 영향으로 약세를 지속했다. 투자수익률은 모든 유형에서 올랐지만 임대수익보다 수도권을 중심으로 한 자산가치 상승이 수익률 개선을 이끌었다.

30일 한국부동산원이 발표한 ‘2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 2분기 전국 오피스 임대가격지수는 전 분기 대비 0.42% 상승했다. 반면 상가(통합)는 0.03% 하락했다. 상가 유형별로는 소규모 상가가 0.14% 떨어져 하락 폭이 가장 컸고 집합 상가는 0.04% 내렸다. 중대형 상가는 보합을 기록했다.

오피스 임대가격지수는 서울(0.61%)과 경기(0.27%), 부산(0.06%)에서 상승했다. 서울에서는 프라임급 오피스를 중심으로 안정적인 임차 수요가 이어진 강남권역과 도심권역이 각각 0.65% 올랐다. 재건축 추진에 따른 이전 수요가 늘어난 여의도·마포권역도 0.50% 상승했다. 반면 충남(-0.31%)과 제주(-0.22%), 대전(-0.15%) 등은 낮은 임차 수요의 영향으로 하락했다.

투자수익률은 오피스와 상가 모든 유형에서 상승했다. 오피스 투자수익률은 전 분기보다 0.35%포인트(p) 오른 2.15%로 집계됐다. 중대형 상가는 0.12%p 상승한 1.10%, 소규모 상가는 0.07%p 오른 0.86%, 집합 상가는 0.07%p 상승한 1.30%를 기록했다.

수익률 상승은 임대수익보다 자산가치 상승의 영향이 컸다. 오피스 소득수익률은 0.91%로 전 분기보다 0.01%p 낮아졌지만 자본수익률은 0.36%p 오른 1.24%를 기록했다. 중대형·소규모·집합 상가의 자본수익률도 각각 0.32%, 0.15%, 0.34%로 전 분기보다 0.12%p, 0.07%p, 0.07%p 상승했다.

공실률은 오피스와 일반 상가에서 모두 올랐다. 전국 오피스 공실률은 9.0%로 전 분기보다 0.2%p 상승했다. 중대형·소규모 상가를 합친 일반 상가 공실률은 13.4%로 0.3%p 높아졌다. 중대형 상가는 14.3%, 소규모 상가는 8.5%였으며 집합 상가는 전 분기와 같은 10.5%로 조사됐다. 일반 상가 1층 공실률은 6.7%로 전 분기보다 0.2%p 올랐다.

지역별 일반 상가 공실률은 세종이 22.8%로 가장 높았고 대구(17.8%), 충북(17.4%)이 뒤를 이었다. 오피스 공실률은 충북(28.1%), 경북(23.8%), 전남(23.2%) 등에서 전국 평균을 크게 웃돌았다.

서울 주요 상권은 상대적으로 견조한 흐름을 보였다. 상가 통합 임대가격지수는 서울이 0.46%, 부산이 0.09% 상승했지만 나머지 시도는 모두 하락했다. 외국인 관광객이 집중된 명동은 3.19% 올랐고 뚝섬과 종로도 각각 2.55%, 1.28% 상승했다. 반면 충북은 0.27% 하락했으며 충북혁신도시와 충북대학교 상권은 각각 1.97%, 0.78% 떨어졌다.

한국부동산원은 “오피스 시장은 서울·경기·부산 등 주요 업무지구 내 안정적인 임차 수요로 임대가격지수 상승세를 유지했지만 그 외 시도는 낮은 수요로 하락세를 이어갔다”며 “서울·부산의 주요 인기 상권 상가는 상승세를 유지하고 있으나 그 외 시도는 매출 감소와 공실 장기화에 따른 상권 침체로 임대가격지수 하락세가 이어지고 있다”고 분석했다.