서울 전셋값 7억 넘었다⋯보증기관 공적 대출 ‘그림의 떡’

이달 아파트 평균 7억458만원
국민 평형 거래 45%가 7억 돌파
HUG·HF, 보증 기준보다 높아
민간 이용하거나 자본금 늘려야

서울 아파트 평균 전셋값이 통계 작성 이후 처음으로 7억원을 넘어서면서 공적 전세금융의 사각지대가 확대되고 있다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 주요 전세보증 상품이 수도권 임차보증금 7억원 이하 주택을 대상으로 하는 만큼, 서울의 평균적인 전셋집마저 공적 전세금융의 경계선에 놓이게 된 셈이다. 이런 가운데 정부가 전세대출 규제 강화를 검토하면서 중산층과 실수요자의 주거비 부담이 한층 커질 수 있다는 우려가 나온다.

27일 KB부동산 7월 주택가격동향조사에 따르면 이달 서울 아파트 평균 전세가격은 7억458만원으로 집계됐다. 관련 통계를 발표하기 시작한 2011년 6월 이후 가장 높다.

서울 아파트 평균 전셋값은 올해 들어 매달 올랐다. 1월 6억6948만원에서 2월 6억7286만원, 3월 6억7695만원, 4월 6억8147만원, 5월 6억8652만원으로 상승했다. 6월에는 6억9619만원까지 오른 데 이어 이달 처음으로 7억원을 돌파했다. 올해 들어 오른 금액만 3510만원으로, 상승률은 5.2%다.

실거래에서도 보증금 7억원 이상 전세가 큰 비중을 차지했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 1일부터 27일까지 계약된 서울 아파트 전세 거래 2227건 가운데 897건(40.3%)이 보증금 7억원 이상이었다.

국민주택 규모인 전용면적 83~85㎡에서는 비중이 더 높았다. 전세 거래 1754건 가운데 784건(44.7%)이 보증금 7억원 이상이었다. 이 가운데 보증금이 정확히 7억원인 계약은 41건이었다. 자치구별로는 강남권에서 국민평형 전셋집 10채 중 8채가 보증금 7억원 이상일 정도로 비중이 높았다. 다만 서울 중급지와 외곽 지역에서도 7억원 이상 전세의 비중이 점차 확대되는 추세다.

문제는 7억원이 중산층 임차인의 공적 전세금융 이용 여부를 가르는 기준이라는 점이다. HUG의 전세금안심대출보증은 수도권 임차보증금 7억원 이하 주택을 대상으로 한다. HF의 일반·집단 전세자금보증도 수도권 보증금이 7억원 이하여야 이용할 수 있다.

2021년 말 HUG와 HF는 급등한 전셋값을 반영해 수도권 전세보증금 기준을 기존 5억원에서 7억원으로 상향해 2022년 1월부터 적용했다. 당시에는 실수요자의 주거비 부담을 반영한 현실화 조치였지만, 이후 기준은 4년째 7억원으로 유지되고 있다. 그 사이 서울 평균 전셋값은 처음으로 7억원을 넘어 공적 전세금융 기준선에 도달했다.

보증금이 7억원을 초과하면 HUG와 HF의 주요 전세대출·반환보증 상품 가입 대상에서 제외되거나 이용이 제한된다. 임차인은 민간 보증상품을 이용하거나 자기자금을 늘려야 한다. 자금이 부족하면 주거 면적이나 지역을 낮추거나 보증부 월세로 옮겨야 할 수도 있다.

이런 상황에서 정부는 전세대출을 추가로 조이는 방안을 검토하고 있다. 이재명 대통령은 23일 부동산정책 국민 대토론회에서 "전세대출이 서민 주거 안정을 위한 지원 정책이라는 측면이 있지만, 집값 폭등의 주원인이 돼 조정할 때가 됐다"며 제도 조정 필요성을 밝혔다. 특히 유주택자가 다른 집의 전세자금까지 정책적 보증을 받아야 하는지 문제를 제기했다.

금융권에서는 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대와 공공 보증비율 추가 축소, 유주택자 전세대출 한도 축소 등이 후속 대책으로 거론된다. 다만 청년과 신혼부부, 무주택 서민 등 실수요자는 예외를 두는 '핀셋 규제'가 병행될 가능성이 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전세대출에 DSR이 도입될 가능성이 있고, 수도권이나 규제지역에서 1주택자에게 허용되는 전세자금대출에도 추가로 제동이 걸릴 수 있다"고 말했다. 이어 "유주택자라도 교육이나 직장 때문에 다른 지역에 전세를 얻는 경우가 있다"며 "이런 수요에는 규제를 선별적으로 적용해 억울한 피해를 막을 완충 장치가 필요하다"고 제언했다.