[기고] 자영업자 주담대, 안심전환대출이 필요하다[장기고정금리대출 안착]①

보통 주택담보대출이라고 하면 주택구입자금을 떠올린다. 그러나 ‘주담대’ 구성을 뜯어 보면 주택구입자금 목적과 생활안정자금 목적 비중이 각각 46%와 54%로 생활안정자금 비중이 근소하게 높다.

이는 미국의 경우와 극명히 대비된다. 미국 주담대의 85%는 주택구입자금 목적이며 이를 ‘모기지론’이라 부른다. 반면 미국은 생활안정자금 목적 주담대를 홈에쿼티론(Home Equity Loan)이라 부르며, 이는 전체 미국 주담대의 15%에 불과하다.

자영업자 주담대로 사업자금 융통

국내 주담대 중 생활안정자금 비중이 큰 이유는 자영업자들이 많이 이용하기 때문이다. 보통, 자영업자가 받는 대출은 통계 편제상 기업대출로 분류되는 개인사업자대출이다. 이 대출을 받으려면 일단 개인 사업자등록증이 있어야 하고 사업체 매출액에 근거해 사업자등록번호에 의한 여신심사를 거쳐야 한다.

다만, 많은 경우 자영업자·소상공인은 상대적으로 까다로운 사업자대출 대신 자신의 집을 담보로 생활안정 주담대를 먼저 받아 사업자금을 융통한다. 사업자대출 절차의 문턱을 못 넘는 영세 자영업자도 많다. 자영업자 입장에서도 주담대가 다른 대출 즉, 개인신용대출, 카드론 등에 비해 금리가 월등히 싸고 비교적 큰 액수로 사업자금을 조달할 수 있다.

문제는 고정금리·원리금분할상환 등 정부의 오랜 가계부채 개선 노력이 집중된 분야가 주택구입자금이라는 점이다. 생활안정자금은 상대적으로 변동금리와 만기일시상환, 거치식(이자만 납부) 비중이 더 높다.

이는 이번 금리인상 기조에서 자영업자들이 더 큰 타격을 받을 수 있음을 시사한다. 바로 이 생활안정 주담대 부분이 안정적인 순수 장기고정금리 분할상환 구조의 대환대출인 안심전환대출이 가장 필요한 섹터다.

안심전환대출은 정부가 2015년에 최초 도입해 큰 성공을 거둔 바 있다. 하지만 상품 시행 후 공교롭게도 시장금리가 낮아지는 바람에 차주가 상대적으로 높은 장기고정금리에 묶이면서 비판도 일었다.

반면, 현재 상황은 다르다. 3년 반 만에 본격적 긴축 사이클에 진입하는 지금이야말로 안심전환대출을 시행할 타이밍이다.

은행 자체 자금 이용하고 당국은 RWA 낮춰야

관건은 어떻게 매력적인 대환대출 금리를 제시하느냐다. 기존과 같이 채권 일종인 주택금융공사 주택저당증권(MBS) 발행을 동반하는 구조면 곤란하다. 이미 채권시장 금리가 상승했기 때문이다. 이번엔 주금공 MBS 발행자금이 아닌, 시중은행 자체자금으로 대환해야 한다.

차주 입장에서는 저리 장기고정금리로 전환만 받으면 된다. 전환 후 대출채권이 주금공으로 양도돼 MBS를 발행하든, 채권발행 없이 은행이 대출을 자체 보유하든 중요치 않다. 또, 이건 기존 주담대 잔액의 증액이 없는 잔액범위 내 대환이다. 가계부채 총량 증가나, 주택 가격 상승을 자극하는 효과가 없다.

은행이 자체자금으로 대환을 해주는 경우 대환대출금리를 현 시장금리에 기반한 대출금리보다 대폭 낮추려면, 금융당국이 대환대출 주담대의 위험가중치(RWA: Risk Weighted Asset)를 상당폭 낮춰줘야 한다.

은행은 자산 수익성을 평가할 때 명목자산 이자수익 규모보다 위험가중자산 대비 이자수익률(RORWA: Return on RWA)을 중시한다. 명목자산 이자율이 낮더라도 RORWA가 다른 자산의 경우 대비 상대적으로 낮지 않다면 해당 자산을 취급할 유인은 충분하다.

예를 들어, 대출A와 대출B를 각각 100만원씩 실행하는 경우, RWA와 이자율을 대출A는 20%(신용위험 낮음)와 연 5%, 대출B는 100%(신용위험 높음)와 연 10%로 가정한다면, 이자수익은 대출A가 월등히 적지만, RORWA는 대출A가 25%(=5만원/20만원), 대출B가 10%(=10만원/100만원)다. 은행 입장에서는 주주가치 제고 지표인 자기자본이익률(ROE) 기준으로 볼 때, 대출A가 대출B보다 2.5배 더 유리한 상품이며, 대출A 취급 유인이 더 크다.

금융당국은 올 초부터 가계부채를 줄이기 위해 은행 주담대 RWA 하한선을 신규 취급분에 대해 기존 15%에서 20%로 상향 적용했다. 금번 RWA 감축은 신규 주담대 중 유일하게, 장기고정금리 대환대출 금리를 인위적으로 낮추기 위해 대환대출에만 엄격히 제한해 적용하면 된다. 바젤Ⅲ상 내부등급법(IRB)을 적용한다면, 주담대이므로 위험가중치를 10% 수준까지 낮춰줘도 국제규제 위반은 아니다.