김제경 투미부동산컨설팅 소장 “서울 정비사업, 정치도 사업성도 ‘이중고’”[와이즈포럼]

민주당 우세 속 인허가 변수 커져
공공·민간 공급 기조 차이도 부담
분담금 증가에 사업성 확보가 과제

▲김제경 투미부동산컨설팅 소장이 22일 서울 강남구 대치동 SETEC 컨벤션센터 세미나실에서 열린 와이즈포럼 "현명한 부동산·주식 투자전략"에서 '지방선거 이후 정비사업 방향성'을 주제로 강연하고 있다. 이투데이는 매달 주요 경제·금융 이슈를 주제로 투자자들의 시장 이해와 합리적인 재무 의사결정을 돕기 위한 '와이즈포럼'을 개최하고 있다. 고이란 기자 photoeran@ (고이란 기자 photoeran@)

정치 지형 변화와 사업성 악화가 맞물리면서 서울 재개발·재건축 등 도시정비사업이 당분간 속도를 내기 어려울 것이라는 전망이 나왔다. 서울시와 자치구, 중앙정부 간 정책 방향이 엇갈리는 데다 공사비 급등으로 사업성까지 악화하면서 공급 확대에도 적지 않은 제약이 따를 수 있다는 분석이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 22일 서울 강남구 대치동 SETEC 컨벤션센터 세미나실에서 이투데이 주최로 열린 '와이즈 포럼'에서 '지방선거 이후 정비사업 방향성'을 주제로 강연하며 이처럼 분석했다.

김 소장은 서울시 재개발·재건축 등 도시정비사업 추진 속도가 단기간에 빨라지기는 어려울 것으로 전망했다. 서울시 내부의 정치 지형이 오세훈 시장에게 우호적이지 않은 데다 자치구 역시 여당 소속 구청장이 다수를 차지하고 있다는 이유에서다.

현재 서울 25개 자치구 가운데 더불어민주당 소속 구청장은 17명, 국민의힘 소속은 8명이다. 정비사업은 구청장이 정비계획 수립과 조합설립인가 등 주요 행정 절차를 담당하는 만큼 자치구와 서울시 간 정책 방향 차이가 사업 추진 속도에 영향을 미칠 수 있다는 설명이다.

김 소장은 대표 사례로 북아현 재정비촉진지구를 언급했다. 북아현2구역은 2008년 재정비촉진지구로 지정됐지만 약 18년이 지난 2026년에야 서대문구로부터 관리처분인가를 받았다. 북아현3구역도 2011년 사업시행인가를 받았지만 이후 행정 절차가 지연되고 있다.

그는 "정비사업은 서울시장의 의지만으로 추진되는 사업이 아니라 구청 등 지방자치단체의 협조가 필수적"이라며 "인허가 과정에서 행정 판단에 따라 사업이 오랜 기간 지연될 수 있다"고 설명했다.

서울시의회의 정치 구도 역시 변수로 꼽았다. 이번 지방선거 결과 서울시의회 전체 118석 가운데 더불어민주당이 80석(67.8%), 국민의힘이 38석(32.2%)을 차지했다. 오 시장이 공약으로 제시한 △주택 31만가구 공급 △용산국제업무지구 개발 △세운지구 재정비 △그레이트 한강 프로젝트 등은 예산 편성과 조례 제·개정이 필요한 만큼 시의회의 협조가 필수적이라는 분석이다.

김 소장은 정부와 서울시 간 부동산 정책 방향의 차이도 정비사업 추진의 주요 변수로 지목했다. 그는 "서울시는 민간 재개발·재건축 규제 완화와 신속통합기획 등을 통한 공급 확대에 무게를 두고 있다"며 "반면 정부는 가계부채 관리와 주택시장 안정, 임대주택 확대 등에 초점을 맞추고 있다"고 말했다.

오 시장은 신속통합기획 2.0과 모아타운 등을 통해 민간 중심의 주택 공급 확대를 추진하고 있다. 서울 내 신규 택지 확보가 어려운 만큼 노후 주거지를 정비해 공급을 늘리겠다는 구상이다. 반면 이재명 정부는 공공 주도의 공급 확대와 임대주택 활성화에 방점을 찍고 있다. 공급 확대라는 목표는 같지만 서울시는 민간 중심, 정부는 공공 중심으로 접근 방식에 차이가 있다는 설명이다.

그러면서 김 소장은 "정비사업 과정의 상당수가 서울시 권한 밖에 있다"며 "결국 서울시가 공급 확대 의지를 갖더라도 중앙정부의 제도 개선과 협조가 뒷받침돼야 한다"고 얘기했다.

그는 정비사업 활성화를 위해서는 정치적 조율뿐 아니라 사업성 확보도 핵심 과제라고 강조했다. 최근 공사비 급등으로 재개발·재건축 사업장의 부담이 커지면서 조합원의 추가 분담금 문제가 사업 추진의 걸림돌로 떠오르고 있기 때문이다.

공사비 상승은 일반분양 수익 감소와 조합원 부담 증가로 이어져 사업성을 떨어뜨리는 요인으로 작용하고 있다. 일부 사업장에서는 예상보다 늘어난 분담금을 둘러싸고 주민 간 갈등이 발생하는 사례도 나오고 있다.

김 소장은 "과거에는 입지와 사업 추진 여부가 정비사업의 주요 판단 기준이었다면 이제는 사업성을 면밀히 따져봐야 하는 상황"이라며 "일반분양 물량과 조합원 분담금 수준 등을 종합적으로 고려해 접근해야 한다"고 설명했다.