'동대문·JW메리어트' 품은 동승 IPO…자산가치 vs 이익 체력 갈림길[IPO 엑스레이]

▲동승그룹CI (동승그룹)

[편집자 주] 국내 기업공개(IPO) 시장 문턱이 갈수록 높아지는 추세다. 과거처럼 ‘성장성’만으로 시장 선택을 받던 시대는 지났다. 투자자들은 이제 기술적 실체와 지속 가능한 재무 기반을 냉정하게 살핀다. 상장을 추진하는 기업들은 거시경제 불확실성 속에 실적과 성과를 입증해야 하는 시험대에 섰다. 본지는 상장을 앞둔 기업의 기술 경쟁력과 재무 건전성을 다각도로 점검하고, 실제 기관투자가들이 수요예측 과정에서 주목하는 핵심 리스크를 짚는다.

동대문종합시장과 JW메리어트 동대문 스퀘어 서울을 운영하는 동승이 코스닥 상장에 나선다. 기술기업 중심의 코스닥 공모시장에 부동산 임대·호텔 기업이 등판하는 이례적 사례다. 관건은 줄어든 이익 체력을 동대문 핵심 입지의 자산가치가 얼마나 보완할 수 있느냐다.

8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 동승은 한국거래소에 코스닥 상장예비심사를 청구했다. 일반기업 트랙으로 상장주선인은 NH투자증권, 예정 공모주식수는 296만주다. 동승은 1969년 설립돼 부동산 임대와 시장관리, 주차장업을 영위해 왔고 2017년 호텔업을 사업 포트폴리오에 추가했다.

이익 체력은 약해졌다. 지난해 연결 매출액은 799억원 가량으로 전년 감사받지 않은 재무제표 기준 약 807억원보다 소폭 줄었다. 영업이익은 117억원 수준으로 46% 감소했다. 동대문종합시장 등을 기반으로 한 임대업 이익이 185억원에서 87억원으로 줄어든 영향이 컸다. 대손상각비도 32억원 반영됐다. 받아야 할 매출채권 등의 회수 부담을 비용으로 잡은 금액이다. 순이익은 금융수익 69억원에 힘입어 141억원 가량을 기록했다.

상장 전에는 호텔 자산을 한데 모았다. 동승은 지난해 평택 코트야드 메리어트를 보유한 동승호텔앤리조트를 100% 자회사로 편입했다. 이 회사 실적은 지난해 연결 실적에 편입 후 한 달치만 반영됐고, 해당 기간 순손실을 냈다. 감사보고서상 연초부터 연결됐다고 가정하면 동승의 지난해 순이익은 141억원 가량에서 57억원 수준으로 줄어든다. 겉으로 드러난 순이익보다 호텔 자산을 포함한 반복 이익이 공모가 산정의 핵심 변수가 되는 대목이다.

실적 부담을 상쇄할 요인은 보유 자산이다. 지난해 말 현금과 단기금융상품은 1850억원이다. 새로 편입한 호텔 자회사가 평택 코트야드 메리어트를 담보로 366억원을 빌리면서 차입금이 생겼지만, 보유 현금성 자산이 이를 웃돈다. 투자부동산도 장부에는 693억원으로 잡혀 있지만 외부 감정평가 기준 가치는 1조326억원이다.

동승 IPO의 핵심은 수익성과 자산가치를 시장이 어떻게 함께 평가하느냐다. 영업이익 감소와 호텔 자회사를 연초부터 연결할 경우 순이익이 낮아지는 점은 공모가 산정에 부담이지만, 보유 부동산과 풍부한 금융자산은 몸값을 뒷받침하는 요인이다. 이익이 뒷걸음친 만큼 주가수익비율(PER)만으로는 높은 평가를 받기 쉽지 않아 보유 부동산과 순자산을 반영하는 주가순자산비율(PBR)·순자산가치(NAV) 방식도 함께 거론될 전망이다.

IB업계 관계자는 "자산가치가 곧바로 공모가로 이어지는 건 아니"라며 "공모주식의 신주·구주 구성이 확정돼야 회사로 들어오는 자금 규모를 판단할 수 있다. 공모자금 사용처와 구주매출 여부가 투자자들의 주요 확인 포인트가 될 것"이라고 말했다.