서울 새 주택 45% 외지인 품으로⋯실거주보단 투기성

타 자치구 거주자 포함 시 52% 육박…전국 평균 16.2% 크게 웃돌아

▲서울 남산에서 바라본 건설중인 아파트 단지와 기존 단지. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

최근 8년 동안 서울 외 타 지역 거주자(외지인)가 서울에서 새로 늘어난 개인 소유 주택의 절반 가까이를 사들인 것으로 나타났다.

이는 실거주 목적보다는 투자나 투기 목적의 주택 보유가 많았음을 시사하는 대목이다.

28일 국가통계포털(KOSIS) 데이터에 따르면 2024년 기준 서울의 개인소유 주택은 273만6773호로 집계됐다. 통계 작성이 시작된 2016년(253만5607호)과 비교해 8년 새 20만1166호가 늘어난 것이다.

주목할 만한 점은 이 증가분의 소유주 비중이다. 늘어난 20만1166호 가운데 45.5%에 해당하는 9만1617호가 서울이 아닌 다른 시·도에 주민등록을 둔 외지인 소유였다.

여기에 주택 소재지와 주민등록상 거주지가 다른 서울 시내 타 자치구 거주자(1만2326호)까지 포함하면 그 비율은 51.7%로 절반을 훌쩍 넘긴다.

이러한 서울의 외지인 소유 쏠림 현상은 전국적인 흐름과 확연한 차이를 보인다. 같은 기간 전국 개인소유 주택 증가분 중 외지인 소유 비중은 16.2%에 불과했다.

경기도는 6.8%, 서울 다음으로 비율이 높은 부산도 27.8% 수준이었다. 결과적으로 2016년 14.7%였던 서울시 전체 개인소유 주택의 외지인 비율은 2024년 17.0%로 꾸준히 우상향했다.

학업이나 직장 등의 불가피한 사유를 감안하더라도 서울 신규 주택의 절반을 외지인이 차지했다는 것은 사실상 갭투자 등 실거주 목적 외의 보유 수요가 강하게 작용했다는 분석이 지배적이다.

이에 정부는 비거주 주택 소유자를 겨냥한 ‘실거주 중심’의 세제 개편안 마련에 속도를 내고 있다. 단순히 주택을 오래 소유해 부여되던 세제 혜택을 축소하고, 실제 거주한 기간에 비례해 혜택을 늘리는 것이 골자다.

구체적으로 실거래가 12억원 초과 1세대 1주택자에게 적용되는 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)에서 단순 보유 기간에 대한 공제 비중을 줄이는 방안이 유력하게 거론된다.

또한 공시가격 12억원 초과 1주택자의 종합부동산세(종부세) 장기보유 세액공제 혜택도 손질 대상에 올랐다.

특히 다주택자 및 갭투자자의 양도세 회피 수단으로 변질됐다는 비판을 받아온 ‘상생임대주택 양도소득세 특례’ 제도 역시 연말 종료를 앞두고 대대적인 개편이 예고됐다. 기존에는 임대료 인상 폭을 제한하면 2년 거주 요건을 면제해줬으나 이를 실거주 취지에 맞게 수정하겠다는 것이다.