서울 청약 판도 변화⋯국민평형 줄고 소형 쏠림 심화

▲공덕역자이르네 투시도. (사진제공=자이S&D)

서울 아파트 청약 시장이 빠르게 재편되고 있다. 국민 평형으로 불리던 전용면적 84㎡ 수요는 줄어든 반면 전용 60㎡ 이하 소형 평형으로의 쏠림이 뚜렷해지는 모습이다.

18일 부동산R114에 따르면 지난해 하반기 서울 분양 단지에서 전용 60㎡ 이하 소형 평형의 1순위 청약 경쟁률은 평균 308대 1을 기록했다. 전용 60㎡ 초과 평형 225대 1보다 높은 수준이다. 같은 해 상반기 소형 경쟁률 85대 1과 비교하면 3배 이상 상승했다.

청약 수요도 소형에 집중됐다. 전체 1순위 청약자 중 소형 평형 비중은 상반기 35%에서 하반기 68%로 확대됐다. 이 같은 흐름은 올해 들어 더 뚜렷해졌다. 올해 1분기 서울 청약 시장에서 소형 평형의 1순위 경쟁률은 52대 1로 전용 60㎡ 초과 평형 23대 1보다 두 배 이상 높았다. 청약자 비중도 73%까지 늘었다.

배경으로는 분양가 상승이 꼽힌다. 공사비와 원자재 가격 상승 영향으로 서울 신축 아파트 분양가가 전반적으로 오르면서 중대형 평형의 자금 부담이 크게 늘었다. 실제 전용 59㎡와 84㎡의 분양가 격차는 3억원 이상 많게는 7억원까지 벌어진 사례도 나타났다.

대출 규제도 영향을 미쳤다. 주택담보대출 한도가 제한되면서 청약 당첨자가 잔금을 마련하기 위한 현금 부담이 커졌다. 중도금 대출은 규제 대상이 아니지만 입주 시 잔금 대출로 전환하는 과정에서 한도 문제로 어려움을 겪는 사례가 늘고 있다.

시장 환경 변화도 수요 재편을 자극하고 있다. 다주택자 양도세 중과 종료와 맞물려 투자 수요는 줄고 실거주 중심으로 시장이 재편되는 흐름이다. 이에 따라 자금 여력에 맞춰 주택 규모를 줄이는 수요가 늘고 있다는 분석이다.

실제 분양 시장에서도 소형 강세가 확인된다. 올해 3월 서울 강서구 ‘래미안 엘라비네’는 전용 44㎡와 59㎡B가 각각 140대 1, 229대 1의 경쟁률을 기록했다. 반면 전용 77㎡ 이상은 한 자릿수에서 두 자릿수 수준에 그쳤다. 같은 달 영등포구 ‘더샵 프리엘라’ 역시 전용 44㎡ 146대 1, 59㎡ 평균 192대 1을 기록했지만 전용 84㎡는 두 자릿수 경쟁률에 머물렀다.

부동산 업계 관계자는 “서울 신축 아파트 가격이 쉽게 낮아지지 않는 상황에서 실수요자들의 선택이 소형으로 이동하고 있다”며 “전용 84㎡를 선호하던 수요자들도 59㎡ 등으로 눈높이를 낮추는 추세”라고 말했다.

이 같은 흐름 속에 소형 중심 분양도 이어진다. 자이S&D는 이달 서울 마포구 도화동에서 ‘공덕역자이르네’를 공급할 예정이다. 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 전용 48~59㎡ 총 178가구 규모다. 일반분양은 177가구다. 공덕역이 도보권에 있는 초역세권 입지다.

DL이앤씨도 이달 동작구 대방동 노량진8구역 재개발을 통해 ‘아크로 리버스카이’를 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 29층, 10개 동, 총 987가구 규모다. 이 중 285가구가 일반분양으로 공급된다. 전용 36~59㎡ 등 소형 타입이 포함돼 수요자 선택 폭을 넓혔다.