[세무, 톡!] 부부 공동명의 주택, 득실 따져야

소지훈 세무법인 제이앤 대표세무사

대통령부터 유튜버까지, 하루가 멀다 하고 다주택자와 고가주택 소유자들에 대한 중과세 정보들이 중계되듯 전해지고 있다. 확정되지 않은 과세 예측은 세금을 업으로 하는 필자까지도 혼돈스럽게 한다.

과거와는 달리 부부 공동명의 주택소유 비중이 크게 늘었다. 이러한 상황에서 소위 부동산 전문가로 불리는 사람들이 절세방안 중 하나로 주택의 부부 공동소유를 이야기한다. 특히 한국의 세법은 인별 과세를 원칙으로 하기에 공동명의를 통한 명의 분산은 곧 절세의 공식처럼 여겨지기도 한다. 하지만 공동명의가 모든 세금과 상황에서 해법은 아니다.

주택의 부부 공동명의를 통해 가장 먼저 체감하는 세금상의 장점은 보유세인 종합부동산세다. 현행 종합부동산세는 주택 공시가격을 합산해 1인당 공제액을 뺀 금액에 과세한다. 1주택자 기준 단독명의 시 12억원이 공제되지만, 공동명의는 각각 9억원씩 총 18억원까지 공제 혜택을 받을 수 있다. 과세 표준이 나뉘어 적용되므로 고가주택일수록 적용 세율구간이 낮아져 누진세 완화 효과를 누릴 수 있다.

공동명의는 주택 양도 시에도 꽤 괜찮은 절세효과를 발휘한다. 양도소득세는 시세 차익이 클수록 높은 세율이 적용되는데, 이를 둘로 나누면 소득이 분산되어 낮은 세율구간을 적용받는다. 임대 소득이 발생하는 경우 소득 분산을 통해 매년 납부할 종합소득세 부담을 덜 수 있다는 점도 매력적이다.

그러나 주의해야 할 부분도 고려해야 한다. 단독명의 주택을 공동명의로 변경하면 증여세와 취득세라는 복병을 만난다. 부부 간 증여는 10년간 6억원까지 과세되지 않지만, 이를 초과하는 금액에 대해서는 세금이 발생하며, 취득세와 등기비용 등 공동명의 변경을 위한 초기비용이 커질 수 있다. 건강보험료 역시 간과할 수 없는 변수다. 배우자가 새롭게 주택 지분을 보유하면서 피부양자 자격을 상실하고 지역가입자로 전환될 수 있다. 건강보험료 증가분이 과다하면 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 벌어진다. 또한, 1주택 단독명의자가 누릴 수 있는 고령자 및 장기보유 혜택이 공동명의보다 유리할 때도 있다.

결국, 주택 공동명의는 단순한 유행이 아니라 경제적 계산이 필요한 영역이다. 보유 주택의 가격, 보유 예상 기간, 그리고 배우자의 소득 및 건강보험 등을 종합적으로 고려해야 한다. ‘예상되는 절세’뿐만 아니라 ‘발생 가능한 비용’까지 따져보는 지혜가 필요하다.

소지훈 세무법인 제이앤 대표세무사