양도세 중과 부활 예고…공정비율 상향·종부세 기본공제 원복도 나오나 [부동산 세금 카드 시동 ①]

▲이재명 대통령이 21일 청와대 영빈관에서 열린 2026년 신년 기자회견에서 발언하고 있다. (사진=뉴시스)

이재명 대통령이 ‘버티기 심리’를 직접 겨냥하면서 부동산 세제가 단순 경고를 넘어 실질 수단을 준비하는 국면으로 옮겨가고 있다는 해석이 나온다. 시장에서는 양도세보다 먼저 법 개정 없이 곧바로 손댈 수 있는 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 상향이 첫 수순이 될 것이라는 관측에 힘이 실린다.

26일 부동산 업계에 따르면 정부가 시장 충격과 조세 저항을 최소화하기 위해 세율 인상에 앞서 ‘과세 기준선부터 낮추는 단계적 로드맵’을 검토할 가능성이 크다는 분석이 우세하다. 한 업계 관계자는 “세율을 건드리기 전에 과세표준 구조부터 조정하는 방식이 가장 빠르고 효과적인 카드”라고 말했다.

◇1단계: 법 개정 없는 ‘시행령 증세’…공정비율 조정 카드

가장 먼저 도입될 규제로는 국회 동의 없이 시행령 개정만으로 가능한 '공시가격 현실화'와 '공정시장가액비율 상향'이이 꼽힌다. 현재 69% 수준인 공동주택 공시가격 현실화율이 유지되더라도 시세가 오르면 공시가격은 동반 상승한다. 정부가 여기에 현실화율까지 높이면 세 부담은 더욱 가팔라진다.

더 강력한 무기는 과세표준 기준율인 공정시장가액비율 조정이다. 전임 정부에서 60%로 낮춘 이 비율을 80% 이상으로 상향하면 공시가격 30억 원 주택 보유자(1주택 기준)의 종부세는 약 490만 원에서 835만 원 수준으로 오르는 등 증세 효과가 즉각 나타난다. 다만 이는 집값이 하락한 지방에도 재산세 부담을 지울 수 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 말 기준 지방 아파트값은 1.13% 하락했다. 수도권 가격 상승에 박탈감을 느끼는 지방 유권자들에게 ‘세금 폭탄’은 지방선거의 악재가 될 수 있는 만큼 직접적인 규제는 선거 이후인 내년부터 본격화될 가능성이 거론된다.

◇2단계: 종부세 세율 및 기본공제액 ‘원상복구’

시행령 이후 단계는 종합부동산세(종부세) 법안 자체를 손보는 것이다. 현재 5% 수준인 종부세 세율 상한을 과거 문재인 정부 수준인 6%로 되돌리는 방안이 거론된다. 동시에 현재 9억 원(1주택자 12억 원)인 기본공제액을 과거 수준인 6억 원(1주택자 9억 원)으로 낮추는 ‘원상복구’가 유력하다.

국가데이터처의 ‘2024년 주택소유통계’에 따르면 주택 소유자 중 2건 이상 보유한 다주택자 비중은 14.9%(237.7만 명)로 여전히 적지 않은 수치를 기록하고 있다. 정부는 이 비중을 낮추기 위해 서울 주요 지역 1주택자까지 과세 대상에 포함되는 조세 저항을 감수하더라도 공제 문턱을 낮추는 전략을 취할 수 있다.

◇최종 승부수: 국토보유세(토지배당세) 신설 여부

세율 조정을 넘어서는 카드는 2021년 이 대통령의 대선 공약이었던 ‘국토보유세(토지배당세)’다. 모든 토지에 약 1%의 세금을 매긴 뒤 이를 국민에게 균등 배당하는 구조지만 인플레이션 자극과 중복 과세 논란으로 업계에선 실현 가능성을 낮게 보고 있다.

전문가들은 세제 강화만으로는 한계가 있다고 입을 모은다. 최황수 건국대 부동산대학원 교수는 “정부가 보유세를 건드리겠다고 선언하면서 시장이 나름대로 충격을 받을 수 있으나, 궁극적으로는 공급 확대가 뒷받침되지 않고 금리 수준도 하방 압력이 높다면 중단기적인 집값 하락을 기대하기는 어렵다”고 진단했다.