“공정비율 올리면 중·저가 1주택자도 직격” [부동산 세금 카드 시동 ③]

▲26일 오전 서울 송파구 잠실동 인근 공인중개소 사무소 앞에 매매 안내문이 빼곡하게 붙어 있다. (정유정 기자 @oiljung)

정부의 부동산 증세 카드가 다주택자와 고가 주택에 국한되지 않고 1주택 실수요자와 중·저가 주택까지 확산할 수 있다는 지적이 나온다. 보유세 강화 수순에서 공정시장가액비율(공정비율) 조정이 이뤄질 경우 그동안 종합부동산세(종부세) 대상에서 벗어나 있던 비고가 1주택 보유자들도 세 부담 증가 흐름에 직접 노출될 수 있다는 우려에서다.

26일 업계에 따르면 정부가 보유세 강화 카드를 검토하면서 ‘공정시장가액비율(공정비율)’ 조정이 이뤄지게 될 경우 비고가 주택을 한 채만 보유한 이들도 세 부담에 직면할 수 있다는 우려가 나온다. 다주택자나 규제지역의 고가 주택을 보유한 경우가 아닌 평범한 실수요자들까지 피해를 볼 수 있다는 것이다. 공정비율은 종부세 과세표준을 키우는 배율로 현행 60%를 80%로 올리면 과표가 약 3분의 1 불어난다.

송승현 도시와경제 대표는 “공정시장가액 비율 자체를 올리게 되면 기존에 보유세 영향을 받지 않았던 이들도 대상이 될 수 있다”며 “비율을 얼마나 올리느냐에 따라 차이가 있을 순 있겠지만 과거에 시가가 15억 원 정도 되는 주택들도 해당이 됐었기 때문에 이와 같은 비고가 1주택 보유자들도 충분히 영향을 받을 가능성이 있다”고 말했다.

KB부동산에 따르면 1월 서울 아파트 평균 매매가격은 15억2162만 원이다. 서울 내에서 평균적인 가격의 아파트 한 채만 보유해도 세 부담이 늘 수 있다는 것이다. 공정비율 상향은 누진세율 구조까지 고려할 경우 고가주택일수록 종부세 부담이 그 이상으로 커질 수 있다. 가령 공시가격 20억 원 주택 보유자(1주택자 기준)의 종부세 산출 세액이 300만 원대 중반에서 500만 원 안팎까지 튀어오르게 된다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “공정시장가액비율을 올리면 공시가격 단계에서 부담이 올라 1주택자도 세금 부담이 커질 수 있는 구조”라며 “현재는 과거와 달리 다주택자보다 1주택 갈아타기 수요 비중이 커 과거만큼 세제 효과가 제한적일 수 있다”고 말했다.

종합부동산세(종부세)에서 공정비율 조정이 1가구 1주택자의 세 부담에도 영향을 미치는 구조는 단순하다. 개인 별로 보유한 주택 공시가격 합계액에서 공제 금액을 차감한 뒤(1가구 1주택자는 12억 원), 남은 금액에 공정비율(현재 60%)을 곱해 과세표준을 산출한다. 이 때문에 공정비율이 오르면 공제 이후 구간 전체가 증폭되면서 과세표준이 늘고, 결과적으로 종부세 부담도 커진다.

심형석 우대빵연구소(美IAU교수) 연구소장은 “공정시장가액비율을 조정하게 되면 1주택자들도 재산세가 늘어나게 된다”며 “1주택자이지만 해당 집을 전세 주고 다른 집에 전세 사는 경우도 있는데 그런 비거주 1주택자들의 재산세도 올라갈 가능성이 있다”고 말했다.

이어 “보통 양도세, 보유세를 올리면 거래세는 풀어주는 게 일반적인 세제의 원칙인데, 지금처럼 세제를 다 강하게 조여버리면 매물이 줄어드는 동결 효과가 나타날 수밖에 없을 것”이라고 덧붙였다.