징수도 폐지도 못 한 재초환… 불확실성만 키우며 '공급 위축·양극화 우려' [국회에 발목 잡힌 주택공급대책②]

재건축초과이익환수제(재초환)가 부과도 폐지도 되지 못한 채 장기간 표류하면서 정비사업 현장의 혼선이 커지고 있다. 전문가들은 재초환 자체의 부담보다 제도 존폐가 불투명한 상황이 주택 공급에 더 큰 악재로 작용한다며, 조속한 정책 방향 제시가 필요하다고 지적했다.

10일 정비업계에 따르면 서울 주요 재건축 단지는 재초환 정책 방향에 촉각을 기울이고 있다. 최근 징수 검토 대상 단지가 윤곽을 드러내면서 실제 부과 사례가 없는데도 사업 속도 조절 움직임이 나타나고 있다.

재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 1인당 8000만 원을 넘으면 초과분의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입 이후 2014년까지 5개 단지에 25억4900만 원이 부과됐으나 주택시장 침체 등으로 2017년까지 유예됐다. 2018년 1월 부활했지만 이후 실제 부과 사례는 없다.

그러나 재초환을 부과할 경우 서울에서만 상당수의 단지가 대상이 되는 것으로 조사됐다. 이연희 더불어민주당 의원실이 서울시로부터 제출받은 ‘서울 재건축 부담금 부과 예상 단지와 조합원 1인당 예상 부담금 현황’에 따르면 서울 37개 단지가 재초환 부과 대상으로 집계됐다. 1인당 평균 부담금은 1억3898만 원이다. 재초환 부과액이 가장 큰 단지는 반포3주구였다. 서초구 반포동 1124 반포3주구는 조합원 전체(단지) 기준 약 562억1408만 원의 부담금이 예상됐다. 용산구 이촌동 300-23 한강맨션은 472억2552만 원, 영등포구 신길동 3590 신길10구역은 143억5802만 원 수준으로 집계됐다.

윤석열 전 대통령은 재초환 폐지를 추진했으나 민주당은 재초환 폐지를 반대하며 법안은 표류했다. 제도는 유명무실한 상태지만 사업 영향은 계속되고 있다. 서울 한 재건축 단지 관계자는 “부과된 단지가 없다 보니 실제 부담이 어느 정도인지조차 가늠하기 어렵다”며 “지금 추진을 멈출지, 일정대로 가도 될지 판단하기가 가장 힘든 상황”이라고 토로했다.

재초환은 안전진단, 분양가상한제와 함께 ‘재건축 3대 대못’으로 꼽힌다. 특히 대출 규제, 공급 부족, 공사비 상승 등 변수가 복합된 상황에서 재초환이 더해지면 추진 동력이 약화될 수 있다. 사업성이 높은 강남보다 외곽 지역일수록 타격이 커 재건축 중단으로 이어질 가능성도 제기된다.

▲서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

업계와 전문가들은 공통적으로 재초환의 핵심 문제를 부담보다 불확실성으로 지목했다. 부과 여부와 시점이 명확하지 않아 실제 사업 계산이 불가능해지고 이로 인해 공급 지연과 지역별 양극화가 심화할 수 있다는 것이다.

본지 자문위원인 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최근 개포·반포·잠원·방배·여의도·당산 등 강남과 도심권을 중심으로 재초환 검토 대상 단지가 구체화되고 있는 만큼 정치권이 더 이상 결정을 미룰 수 없는 시점”이라고 지적했다. 그는 “제도가 제대로 부과된 적이 없는데 시장 반발과 불확실성만 누적됐다”며 “폐지·유예 중 어떤 선택이든 방향 제시는 필요하다”고 강조했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원(본지 자문위원)은 “지금은 초과이익이 발생하지 않는 지역이 더 많고 실제 부과 사례도 없어 과거와 같은 영향력은 약해졌다”며 “심리적 부담만 남아 정비사업 속도를 늦추는 제도로 남아 있다”고 평가했다. 그러면서 “폐지가 어렵다면 일정 기간 유예하거나 사업성이 확보된 지역부터 선택적으로 적용하는 등 탄력적 운영이 필요하다”고 조언했다.

재초환 부과가 이중 규제라는 지적도 이어진다. 한 건설업계 관계자는 “공공기여 등 기존 환수 장치가 있는 상황에서 재초환까지 더해지면 과도한 규제”라며 “사업성이 낮은 단지일수록 제도 개선을 기다리며 사업을 늦출 가능성이 높아 공급 감소로 연결될 수 있다”고 말했다. 이어 “강남권은 분양가 조정 여력이 있는 반면 외곽 지역은 사업 추진 동력이 끊길 수 있어 양극화가 심화될 수 있다”고 진단했다.