“도심 오피스 공급 지연으로 임대인 우위…신한알파리츠 최선호주”

(출처=NH투자증권)

NH투자증권은 10일 서울 도심업무권역(CBD)의 대형 개발 프로젝트가 잇따라 지연되면서 오는 2028년까지 공급 부담이 크게 줄었다며, 임대인 우위 시장이 이어질 것으로 전망했다.

이은상 NH투자증권 연구원은 “CBD 오피스의 가격 협상력이 유지되는 환경에서 신한알파리츠가 가장 유리한 포지션을 갖고 있다”며 업종 내 최선호주 의견을 유지했다.

이 연구원은 “서울 오피스 공급 예정 물량 중 39%가 CBD에 몰려 있으나, 최근 자료를 보면 2028~2029년 공급 예정이던 45만 평의 약 73%가 개발 지연되고 있다”고 설명했다. 삼성생명 서소문빌딩 재건축(7.5만 평, 2028년→2031년), 세운지구 재정비(14.7만 평, 2029년→2030년 이후) 등 주요 프로젝트가 설계 변경과 높이 상향으로 일정을 미루면서, 실질적 공급 압력이 사라졌다는 분석이다.

이은상 연구원은 “공급 부담이 2028년까지 이연된 만큼 CBD 노출도가 높은 임대인, 특히 신한알파리츠는 임대료 협상력과 점유율 방어가 가능하다”고 평가했다.

CBD 오피스는 거래도 꾸준하다. 2023년 이후 누적 거래 규모는 8조1000억 원에 이르며, 한화빌딩·디타워 돈의문 등 초대형 자산부터 중소형 건물까지 다양한 등급의 매물이 흡수되고 있다. 지난 3년간 임대료와 매매가격이 안정적으로 상승하면서 Cap Rate도 4% 초반에서 견조한 흐름을 유지 중이다.

이 연구원은 “공급 리스크 해소 국면에서 신한알파리츠는 경쟁 리츠 대비 조달금리 인하 여력이 크다”며 “비용 구조 개선 모멘텀까지 갖춘 만큼 업종 내 최선호주로 유지한다”고 밝혔다.