정책이 시장의 최대 변수...불확실성에 흔들리는 대한민국 부동산 [역주행 코리아下]

▲서울 남산에서 바라본 아파트 단지. (이투데이DB)

한국 부동산 시장이 규제와 완화가 반복되는 정책 구조 속에서 불안정성이 높아지고 있다는 지적이 커지고 있다. 대출 규제, 규제지역 지정, 공급 방식 등 핵심 제도가 짧은 주기로 조정되면서 시장 참여자들이 중장기 계획을 세우기 어려운 환경이 됐다.

국토연구원이 2022년 발표한 ‘해외 주택금융정책 비교 분석 연구’에 따르면 금융위기 이후인 2010년부터 2019년까지 10년 동안 한국의 주택담보대출비율(LTV)은 총 14차례, 총부채원리금상환비율(DSR·DSTI)은 13차례 조정됐다. 연평균으로 환산하면 LTV는 약 1.4회, DSR은 1.3회꼴로 기준이 바뀐 셈이다.

반면 같은 기간 선진국의 연평균 조정 빈도는 LTV 0.2회, DSR 0.1회 수준에 그쳐 한국의 규제 변경 속도가 6배에서 많게는 10배까지 빠른 것으로 나타났다. 규제 방향이 강화와 완화를 오가며 잦은 손질이 이루어진 점도 한국 시장의 변동성을 키우는 요인으로 지적된다.

기조와 수단이 짧은 간격으로 바뀌는 흐름은 이번 정부 들어서도 이어지고 있다. 올해 6월 출범한 이재명 정부는 6·27 대책을 통해 다주택자 신규 주담대를 사실상 제한하고 1주택자 대출 한도를 최대 6억 원으로 묶는 등 대출 규제를 강화했다. 두 달 뒤 발표된 9·7 대책에서는 공공 중심의 공급 확대를 내세웠고 10·15 대책에서는 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 확대 지정하며 규제의 강도를 다시 높였다.

정책 변화의 속도와 강도는 시장 행동에 영향을 준다. 대출 규제가 강화되면 수요는 급격히 위축되고 완화되면 단기간에 매수세가 몰리는 패턴이 반복된다. 이런 구조에서는 실수요자와 투자자가 가격보다 정책 시점을 우선 고려하게 되고 시장은 정책 발표에 과도하게 반응하는 불안정한 구조로 고착된다.

정책 급변은 건설사에도 부담이다. 규제지역 여부, 대출 조건, 청약 규칙은 모두 분양가 산정과 사업성 분석, 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 환경에 직접적인 영향을 미친다.

국토연구원이 5월 발행한 ‘주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책 방향 보고서’에 따르면 주택시장 변동성이 미분양 증가·경매 증가·신용대출 연체율 상승으로 이어지는 후행적 비용을 유발하는 것으로 나타났다. 정책 충격 후 미분양은 12~40개월, 경매는 40개월 이후부터 늘어나는 경향이 확인됐다. 업계에서 “정책이 바뀔 때마다 분양 일정과 설계·자금 계획을 다시 짜야 한다”는 불만이 나오는 이유다.

전문가들은 한국 부동산 시장의 불확실성이 단기 규제 강도보다 정책의 일관성 부족에서 비롯된다고 지적한다. 규제와 완화가 반복되면 실수요자·건설사·금융기관 모두 의사결정 비용이 커지고 그 부담은 결국 시장 전체의 불안정성으로 이어진다는 것이다.

변세일 국토연구원 선임연구위원은 “정책이 너무 자주 바뀌면 시장은 무엇을 기준으로 판단해야 할지 혼란스러워진다”며 “정책이 반복되면 ‘또 곧 달라질 것’이라는 내성이 생기고 신호 효과도 약해진다. 정권 변화와 관계없이 지속할 수 있는 예측 가능한 정책 체계가 필요한 시점”이라고 말했다.