‘지지부진’ 도심복합사업, 도입 4년 만에 사업화 첫발...올해만 시공사 선정 6곳

▲DL이앤씨·삼성물산 컨소시엄이 수주한 '증산4구역 도심공공복합사업' 단지 투시도. (사진제공=DL이앤씨)

제도 도입 이후 진전이 더뎠던 ‘도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)’이 올해 처음으로 속속 시공사 선정 단계에 진입하며 사업화 흐름이 뚜렷해지고 있다. 선도 사업지의 진척과 정부의 제도 보완이 맞물리며 사업 추진 국면이 전환됐다는 평가가 나온다.

8일 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 현재 도심복합사업은 총 46개 지구에서 약 7만8000가구 규모로 추진되고 있다. 이 중 6개 지구가 올해 시공사 선정 또는 협약 체결을 완료했다. 도심복합 제도가 도입된 지 4년 만에 시공사 선정이 실제로 이뤄진 것은 올해가 처음이다.

5월 서울 은평구 ‘연신내역 인근(392가구)’을 시작으로 6월 도봉구 ‘쌍문역 동측(639가구)’과 ‘방학역 인근(420가구)’이 각각 두산건설로 확정됐다. 뒤이어 9월 ‘쌍문역 서측(1404가구)’은 GS건설, 10월 영등포구 ‘신길2구역(1332가구)’은 포스코이앤씨가 시공사로 선정됐다. 가장 최근에는 12월 은평구 ‘증산4구역(3568가구)’이 삼성물산·DL이앤씨 컨소시엄을 시공사로 결정했다.

올해 시공사 선정이 잇따른 것은 도심복합사업이 2021년 도입 이후 앞 단계 절차를 대부분 마무리하며 본래의 시공사 선정 시점에 도달한 구역이 늘어난 데 따른 것이다. 여기에 정부의 제도 정비가 사업성 개선으로 이어진 점도 영향을 미치면서 사업화가 동시에 진행된 것으로 분석된다.

도심복합사업은 2021년 첫 도입된 공공주도 정비사업으로 민간 재개발이 사실상 불가능했던 노후·저층 주거지를 대상으로 한다. LH 등 공공이 토지를 직접 확보하고 수용·현물보상 방식으로 추진해 사업 속도를 높이겠다는 것이 핵심이다.

그러나 실제 초기 단계에서는 주민 동의율 확보, 보상 방식에 대한 의견 차이, 지자체 협의 지연 등이 복합적으로 작용하며 기대만큼 사업이 속도를 내지 못했다. 일부 사업지는 예정지구 단계에서 수년간 진전이 없는 사례도 있었다.

정부는 이런 한계를 보완하기 위해 올해 ‘주택공급 확대방안(9·7 대책)’을 통해 ‘공공도심복합사업 시즌2’를 가동했다. 시즌2는 기존 제도를 전면 보완해 2030년까지 도심에서 5만 가구를 착공하는 것을 목표로 한다.

주요 내용에는 용적률 법정 상한의 1.4배 상향 대상을 준주거지역에서 주거지역 전체로 확대하는 방안, 공원·녹지 확보 기준 완화(5만㎡→10만㎡), 건축물 높이 규제 조정 등이 포함됐다. 환경영향평가와 소방성능설계를 통합심의로 묶어 승인 절차를 단축하는 제도 개선도 추진되고 있다.

이 같은 제도 보완은 올해 지구지정 속도에서도 나타났다. LH는 목표했던 8개 지구 중 △장위12 △수유12 △용마산역 △상봉역 △창2동주민센터 △불광동329-32 △고덕역 등 7곳의 지구지정을 완료했다. 연말까지 영등포역 인근 약 3400가구 규모의 지구지정도 추진할 계획이다.

국토부 관계자는 “2021년부터 단계별 절차를 밟아온 사업지들이 올해 시공사 선정 단계에 도달한 것”이라며 “정부의 관심과 제도 보완이 더해지면서 일부 선도 구역을 중심으로 사업이 본래 속도를 찾기 시작한 흐름”이라고 말했다.

다만 지구지정과 시공사 선정이 속도를 내더라도 실제 공급까지는 여전히 시간이 필요하다는 지적도 나온다. 도심복합은 공공수용·현물보상 방식이 기본 구조인 만큼 주민 반발과 갈등 조정이 후속 절차의 속도를 결정하는 주요 변수로 꼽힌다.

여기에 건설사의 참여 확대를 위한 추가 유인책의 필요성도 제기된다. 공공사업이 민간 정비사업보다 수익성이 낮다는 인식이 여전히 존재하고 대단지와 소규모 사업지의 수주 유인 차이도 뚜렷하기 때문이다.

한 대형 건설사 관계자는 “공공사업이 민간 정비사업보다 사업성이 높다고 보긴 어렵다”며 “최근 민간 사업장이 줄어 공공사업에 관심이 커지고 있지만 대지 등 규모가 뒷받침되지 않으면 참여 유인이 충분치 않은 것도 사실”이라고 밝혔다.