한호건설, 세운4구역 토지 매각한다지만…"SH·민간 모두 매입 가능성 높지 않아"

▲유네스코 세계유산인 종묘 인근 세운4구역 재개발 사업과 관련해 국가유산청과 서울시의 갈등이 심화되고 있다. 사진은 서울 종묘와 세운4구역 재개발 사업지 일대. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

서울 종묘 앞 세운4구역 민간 지분의 상당 부분을 보유한 한호건설이 보유 토지 전량을 서울주택도시개발공사(SH)에 매각하겠다고 밝히면서 실제 성사 여부에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 그러나 SH의 매입 여력과 민간 인수 가능성이 모두 제한적으로 평가되면서 매각 성사 여부는 물론 재개발 사업 전체가 한층 더 안개 속으로 빠졌다는 분석이 나온다.

3일 건설업계에 따르면 한호건설은 최근 세운4구역에서 보유한 토지 3135.8㎡(약 950평)를 전부 매각하기로 하고 시행자인 SH에 매수 요청 공문을 보냈다. SH를 통한 매각이 어려우면 일반 사업자에게 팔 계획이다.

한호건설은 세운4구역 전체 토지의 약 10%를 소유하고 있다. 세운4구역 토지는 국·공유지와 민간 소유지로 구성돼 있으며 이 가운데 민간 소유지 약 30%가 한호건설 몫이다.

한호건설 관계자는 “세운4구역 개발이 정상 추진되더라도 개발이익을 기대하기 어려운 상황”이라며 “계속 토지를 보유하면 불필요한 오해와 논쟁이 발생할 수 있어 토지 매각을 결정했다”고 설명했다.

이에 SH는 “다각도로 검토 예정”이라고 밝혔지만 일각에선 SH가 실제 매입에 나설 가능성은 높지 않다는 분석이 나온다. 이미 재무 부담이 상당한 데다 향후 부채가 더 늘어날 가능성이 높아서다. 여기에 매입을 둘러싼 가격 논란까지 감안할 때 실제 매입까지 이어질 가능성이 더욱 낮다는 지적도 나온다.

SH의 부채는 올해 22조 원, 내년 27조 원을 넘어 2027년에는 30조 원에 달할 전망이다. 이에 따라 부채비율 역시 지난해 195%에서 2027년엔 267%까지 치솟을 것으로 예측된다. 이미 용산국제업무지구, 구룡마을, 백사마을 등 대규모 공공사업에 막대한 자금을 투입해야 하는 상황에서 추가 토지 매입은 부담이 크다.

자금 조달을 위해 공사채 발행 확대가 가능하지만 그렇게 되면 금리 부담·만기 구조 악화 등이 불가피하고 토지 매입 시에는 현금청산과 달리 내부 절차, 시행 규정 검토, 감정평가 등도 필요해 사업 일정이 다시 늘어질 수 있다.

조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장(감정평가사)은 “SH가 지금과 같은 재무 구조에서 토지 매입을 결정하려면 결국 ‘얼마에 사느냐’가 가장 큰 쟁점이 될 것”이라며 “감정가가 높게 나오면 특혜 논란이 불가피하고 낮게 나오면 한호건설이 수용하기 어렵기 때문에 양측 모두 부담이 큰 구조”라고 말했다.

민간 매입 가능성 역시 제한적이라는 평가가 지배적이다. 세운4구역은 종묘 경관 보존 이슈, 높이 규제, 용도 불확실성, 공사비 상승, 장기 사업 지연 등으로 리스크가 복합적으로 얽혀 있다. PF 심사 강화로 금융비용이 대폭 높아진 상황에서 일반 디벨로퍼가 인수에 나서기에는 부담이 크다는 평가다.

잔여 지주 구성 또한 사업성을 떨어뜨리는 요인이다. 당초 350여 명이던 토지 소유자 중 상당수가 현금청산 후 구역을 떠났고 일부 고령자들은 사망해 현재 남은 숫자는 140여 명 수준이다. 전체 지주의 약 60%는 이미 현금청산이 이뤄졌고 40%가 잔여 지주로 남아 있는데 이 중 한호건설 지분은 30% 수준이지만 전체로 보면 10~12%에 불과하다.

한 부동산개발업계 관계자는 “세운4구역은 토지 지분 구조가 지나치게 파편화돼 있어 단일 민간 사업자가 주도권을 갖고 사업을 끌고 가기 어려운 곳”이라며 “남은 지주 수가 적다고 해서 협의가 쉬워지는 것이 아니라 오히려 이해관계가 더 예민해져 갈등 비용이 커지는 구조”라고 말했다.

이어 “높이 규제와 경관 이슈 같은 외부 리스크에 더해 내부적으로도 사업 통제력이 약하기 때문에 지금 시장 상황에서 민간이 적극적으로 인수할 가능성은 매우 제한적”이라고 덧붙였다.