[집땅지성] '부동산 공산주의’ 논란까지… 초유의 토허제 사태에 폭발한 국민들

토지거래허가구역(토허제) 논란이 확산하면서 부동산 시장이 다시 흔들리고 있다. ‘정부의 과도한 통제’와 ‘불가피한 개입’ 사이에서 여론이 갈라진 가운데, 전문가들은 공급 해법 없이 수요만 조이는 정책이 시장 신뢰를 흔들고 있다고 진단했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 5일 유튜브 채널 이투데이TV ‘집땅지성’(연출 황이안)에 출연해 “부동산은 자산 비중이 크고 상징성이 강해 완전한 시장 자율에만 맡기긴 어렵다”며 “정부는 공급을 확실히 풀고, 수요는 최소한만 개입해야 한다”고 말했다. 다만 “이번 10·15 대책은 선을 넘은 측면이 있다”며 “공급을 풀지 못한 채 수요만 누르다 보니 시장 왜곡이 심해졌다”고 평가했다.

특히 노원·도봉·강북(노도강) 등 거래가 적은 지역까지 일괄 규제된 점을 비판했다. 김 위원은 “서울 전역을 구 단위로 묶은 건 적절하지 않다”며 “같은 구라도 동마다 온도차가 크기 때문에 정교한 지정이 필요하다”고 지적했다. 이어 “재건축 초기 단지는 지위 양도 금지로 거래가 막혔고, 노후주택 매물도 사라져 실수요자만 피해를 본다”고 덧붙였다.

그는 또 “수십억 빌라·단독은 허가 대상이 아닌데, 외곽의 3억~4억 원대 아파트까지 동일하게 묶였다”며 “노도강은 분담금이 집값보다 비싼데 규제만 강화돼 억울하다는 반발이 크다”고 말했다. “서울의 외곽은 투자보다 실거주 비중이 높은데, 투기과열지구로 묶이면서 실수요 이동 통로가 막혔다”고도 했다.

세제 문제도 화두로 떠올랐다. 김 위원은 “전국이 동일한 세율을 적용받는 건 현실과 동떨어져 있다”며 “지역별 가격 격차를 반영한 재산세 차등화, 거래세 인하와 합리적 보유세 강화가 필요하다”고 제안했다. 그는 “고가 아파트를 보유했지만 현금흐름이 약한 고령층이 많다”며 “세금 부담으로 원거주지를 떠나는 젠트리피케이션 현상도 심화될 수 있다”고 경고했다.

다주택자 규제에 대해서는 “이제는 똘똘한 한 채 현상으로 다주택자가 줄어 과거처럼 큰 효과를 보기 어렵다”며 “장기 임대료를 동결한 ‘착한 임대인’에게 세제 혜택을 주는 식의 인센티브가 필요하다”고 강조했다. 이어 “세금을 올리려면 최소한 거래세 완화가 병행돼야 한다”며 “일방적인 채찍보다 채찍과 당근이 함께 가야 정책 신뢰가 생긴다”고 덧붙였다.

마지막으로 그는 “서울의 공급 불안이 여전히 핵심 문제”라며 “서울시와 국토부가 정비사업 등 공급 로드맵을 구체적으로 제시해야 한다”고 말했다. 이어 “과도한 규제로 선의의 피해자가 생기지 않도록 미세 조정이 병행돼야 한다”며 “공급 없는 수요 억제는 한계에 다다랐다. 시장의 신뢰를 회복하려면 균형 잡힌 대책이 필요하다”고 강조했다.

(이투데이TV '집땅지성')