'거품 해소기'로 불린 2008년, 미분양·대책·구조조정 악순환 반복 [정권별 부동산, 결정적 장면⑤]

▲이명박 전 대통령이 건설경영CEO 과정 행사에서 강연하고 있다. (사진제공=전문건설공제조합)

2008년 전국 미분양 주택은 16만7000가구로 역대 최대치를 기록했다. 미국 금융위기로 인해 ‘주택 가격 급락→미분양 급증→건설사 자금난→건설사와 저축은행 파산’이 이어졌다.

이명박 정부는 2008년 6·11 대책을 시작으로 2012년까지 총 17차례의 부동산 대책을 내놨다. 3개월에 한 번꼴로 대책이 발표될 만큼, 미분양 해소와 경기부양에 공을 들였다. 당시 정부는 양도세 5년 한시 면제, 취득세 50% 감면, 재산세 감면, 대출 지원 확대 등 세제 인센티브를 종합적으로 완화했다.

미분양 물량은 단기간 내 감소세로 돌아섰다. 국토교통부 통계를 보면 전국 미분양 주택은 △2007년 12월 11만2254가구 △2009년 12월 12만3297가구 △2010년 10월 9만9033가구 △2011년 11월 9만4539가구로 감소했다. 단기적으로는 시장 안정에 성공했다는 평가가 나왔다. 특히 노무현 정권 당시 과열된 서울 아파트값을 하락시키며 ‘거품 해소기’로도 불렸다.

다만 장기적인 거래 증가로 이어지지 않고 거래절벽이 지속됐다. 부동산정보업체 부동산써브에 따르면, 연도별 전국 주택 매매 거래량은 △2008년 7만4483건 △2009년 7만2529건 △2010년 6만6655건으로 2년 연속 감소했다.

미분양 장기화로 자금 회수가 막힌 중소건설사들이 PF 대출 상환에 실패하면서 2011년 저축은행 부실 사태로도 번졌다. 이 여파로 건설사 구조조정이 잇따랐다. 대한건설협회에 따르면 시공능력평가 상위 150개사 중 25곳이 2008년 이후 워크아웃 또는 법정관리를 거쳤다. 2010년 11월 기준, 9만4539가구 중 지방 미분양 물량은 69.12%(6만5350가구)에 달했다.

전문가들은 당시 미분양 급증기를 ‘거품 해소기이자 구조 조정기’로 본다. 단기 부양책으로 시장 급락을 막았지만 근본적인 수요 회복이나 지역 간 불균형 해소에는 실패했다는 평가다. 이 시기의 경험은 이후 정부들에 ‘시장 개입의 한계’와 ‘공급 조절의 중요성’을 남겼다.

이광수 광수네복덕방 대표는 “건설·부동산 시장이 안 좋아 전반적으로 규제를 많이 풀어준 시기였다”며 “단기적으로는 시장 급락을 막았으나 장기적인 해결책은 되지 못했다”고 진단했다. 이어 “세금 감면과 개발 유도가 추후 집값 상승의 단초가 된 점은 아쉬움으로 남는다”고 덧붙였다.