도심 공급 해법이 ‘폐교 활용?’...현실성엔 ‘의문’

수도권 미활용 폐교 40곳...소규모 면적·용적률 한계에 “공급 효과 제한적”

▲폐교가 결정된 서울 성동구 성수공업고등학교 모습. (뉴시스)

정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 여당이 주택 '공급'에 초점을 맞추면서 폐교 등 유휴부지를 활용해 공급을 최대한 끌어올리겠다는 계획을 내놨다. 다만 현실적인 공급 방안이 될 수 있을지는 미지수라는 의견도 적지 않게 제기되고 있다.

23일 정치권에 따르면 전날 더불어민주당은 10·15 대책의 후속 조치로 '공급 대책 관련 법안'을 준비하고 있다고 밝히며 폐교 부지 등 유휴부지를 활용하겠다고 했다. 문진석 더불어민주당 원내운영수석부대표는 “집을 지을 수 있는 모든 땅은 다 검토 대상”이라며 “도심 내 유휴용지를 찾아 공급하는 것이 이재명 정부 주택 공급의 하나의 축”이라고 말했다. 유휴용지와 관련해서는 폐교, 운전면허시험장 용지 등이 언급된다.

앞서 정부는 9·7 공급대책을 통해 LH와 교육청, 지자체가 소유한 장기 미사용 학교 용지 가운데 수도권을 대상으로 향후 5년간 3000가구를 개발한다고 밝히기도 했다. 이와 관련해 '학교용지 복합개발 특별법' 제정을 추진한다는 목표다.

현재 수요자들이 원하는 주택은 수도권 내 아파트다. 실제로 수도권 내 활용을 고려해볼 수 있는 폐교 수는 적지 않다. 지방교육재정알리미의 '시·도별 폐교 보유 현황'에 따르면 5월 기준 서울 내 폐교는 6곳이 있다. 강서구 공진중·염강초와 성동구 덕수고·성수공업고, 도봉구 도봉고, 광진구 화양초 등으로, 서울교육청이 온라인학교 등 교육시설로 자체 활용 중이다. 수도권 지역까지 넓혀보면 경기는 134곳, 인천은 20곳이 있어 총 160곳이 있다. 특히 수도권 폐교들 중 현재까지 '미활용' 중인 폐교도 인천 7곳, 경기 33곳 등 40곳이 있다.

다만 이처럼 활용 가능한 폐교 부지는 있지만, 해당 부지에 주택을 공급하는 것은 다소 복잡한 절차가 따른다는 지적이 나온다. 폐교 부지를 교육시설 외의 용도로 사용하기 위해서는 법적 절차와 행정적 승인이 필요하기 때문이다. 학교 용지를 교육시설 외 용도로 사용하기 위해서는 '학교시설사업 촉진법' 등에 따라 교육감 또는 교육장의 용도변경 승인을 받아야 한다. 또한 지자체 차원에서의 도시계획 시설 해제 절차도 필요하다.

이 같은 절차를 거쳐 주택을 지을 수 있게 되더라도 해당 부지에 실제 공급할 수 있는 주택은 많지 않을 수 있다는 지적도 나온다. 학교 부지의 면적은 대체로 크지 않기 때문이다. 가령 폐교인 서울 공진중의 경우 대지면적은 7052㎡에 불과하다. 화양초의 경우도 대지면적이 5584㎡에 그치며, 성수공업고의 면적은 1만3728㎡이다.

300가구 이상 아파트 단지만 하더라도 이보다 큰 경우가 많다. 336가구가 입주해 있는 서울 성동구 '금호푸르지오'의 경우 대지면적은 1만4799㎡이며, 572가구 규모의 서울 강동구 '더샵둔촌포레'의 연면적은 2만7673㎡이다. 아울러 학교 부지는 용적률과 건폐율이 낮게 제한돼 있어 대지 면적 대비 지을 수 있는 건축물 용적이 적다는 점도 한계로 꼽힌다. 단위 면적당 주택 공급량이 떨어지면서 사업성 확보에 어려움을 겪을 수 있다는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 “정부가 공급에 대한 의지가 있다고 하면 폐교를 활용하는 것도 가능하다고 볼 수 있지만, (토지 사용에 대한) 보상 문제도 해결해야 하고 행정적인 문제도 뒤따를 수 있다”면서 “현재 수요 억제 관련 여러 규제들이 나와있는 상황에서 (유휴부지를 활용해) 수요 공급을 맞추기엔 제한적일 것이고, 장기적인 비전 제시만 하는 수준일 수 있다”고 말했다.