"10·15 부동산 대책에도 중장기 상승세 지속…매물 감소·수도권 공급 제한 우려 원인"

(출처=키움증권)

증권가는 정부의 10·15 부동산 대책에 대해 예상보다 규제 지역이 넓었다며 단기적으로 상승이 둔화될 것으로 봤지만, 중장기적인 상승세는 지속될 것으로 봤다. 시장의 유동성이 증가할 가능성이 높고, 시장의 매물 감소와 함께 수도권 공급 제한에 대한 우려 때문이라고 설명했다.

16일 키움증권은 전날 정부가 발표한 10·15 부동산 대책에서 가장 핵심적인 부분은 규제 지역 확산이라고 짚었다. 전날 정부는 기존 규제지역인 강남3구와 용산구 등 4곳의 규제지역을 유지하면서 서울 나머지 21개구와 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 경기지역 12곳을 조정대상지역·투기과열지구으로 지정했다.

신대현 키움증권 연구원은 "예상보다 더 넓은 지역에 대해 조정대상지역, 투기과열지구, 토허구역을 지정했다"며 "규제지역으로 지정됨에 따라 주택구입목적 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소되며, 대출 규제가 무색해지는 수준의 주담대만 가능할 것으로 판단된다"고 분석했다.

신 연구원은 단기적으로 부동산 시장 상승이 둔화될 것으로 봤다. 그는 "예상보다 넓은 지역에 대해 토허제를 포함한 규제 지역 설정을 통해 과거 정부의 핀셋 규제와 달리 풍선효과를 억제하려고 한 것으로 파악된다"며 "특히 이미 규제지역에 대한 규제 강화 방안들이 완비된 상황에서 토허제를 포함한 넓은 지역에 대해서 지정했기 때문에 그 효과가 더 클 것으로 예상된다"고 말했다. 이어 "은행권에서도 연간 대출 한도를 많이 채운 가운데 주요 은행들은 대출모집인을 통한 비대면 대출 신청을 중단한 상황으로 자금 조달이 연말로 갈수록 더 어려워질 것으로 예상된다."고 덧붙였다.

다만, 중장기적 상승 추세는 이어질 것으로 전망했다. 신 연구원은 "한국은행을 비롯한 각국 중앙은행의 금리 인하기에 있고, 정부에서도 완화적인 통화 정책을 이야기함에 따라 시장의 유동성이 증가할 가능성이 높다"며 "아파트가 대표적인 투자자산으로 인식되는 가운데, 부동산 시장으로의 자금 유입을 대출 정책으로만 제어하기 어렵다고 판단된다"고 말했다.

또한, 수도권의 매물 감소가 지속되고 있는 점도 부담요인으로 짚었다. 신 연구원은 "정부가 추가적인 규제 가능성을 계속 보이는 가운데, 공급 감소와 맞물려 전세/매매 매물이 모두 감소하고 있다"며 "이는 실수요자로 하여금 패닉바잉 수요를 형성했고, 이 점이 최근 부동산 급등의 주요 요인으로 판단된다. 신규 주택에 대한 공급이 당분간 제한적일 것으로 예상되는 가운데, 정부의 추가적인 규제 가능성 시사 등은 패닉바잉을 수요를 없애기 어렵다고 판단된다"고 전했다.

신 연구원은 "이번 정책에 대해서 정부도 부동산 하락을 원한다고 판단하지 않는다"며 "단기 과열을 막기 위한 방안으로 파악되고, 금리 인하와 재정 확대 가운데 부동산의 급등을 선제적으로 방어하기 위한 것으로 판단된다. 또한 확장 재정 정책에 대해 여러 번 시사한 가운데 이를 위한 세수 확보를 위해 규제지역 확대를 사용했다고 판단된다"고 전했다.

그는 "규제지역 지정 시 다주택자들의 양도소득세, 취득세, 종부세 등이 증가하게 되며 증여를 통한 취득세율도 늘어나게 된다"며 "이런 세제 부담이 향후 매도호가나 임차인에게 전가된다면 추가적인 부동산 가격의 상승도 불가피하다"고 말했다.